Perguntas frequentes sobre comprar em Portugal, Espanha e Dubai

Sim. Qualquer estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal sem restrição de nacionalidade ou de residência, e a compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade. É necessário um número de identificação fiscal (NIF) português e, para não residentes com domicílio fora da União Europeia, a designação de um representante fiscal. Não é necessário residir em Portugal nem ter autorização de residência para ser proprietário de um imóvel português.

Não. A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI), conhecida como Golden Visa, foi eliminada para novas candidaturas em outubro de 2023, pela Lei 56/2023; as candidaturas submetidas antes dessa data continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores. Mantêm-se em vigor vias que não passam pela compra de imóvel: fundos de investimento qualificados a partir de € 500.000, doação para património cultural a partir de € 250.000, investigação científica a partir de € 500.000 e criação de postos de trabalho. Em maio de 2026 entrou em vigor a revisão da lei da nacionalidade, que alargou os prazos gerais de naturalização.

Sim. O número de identificação fiscal (NIF) português é usado em toda a operação: abertura de conta bancária, contrato de promessa de compra e venda, liquidação de impostos, escritura e registo. É o primeiro passo administrativo a tratar, antes mesmo de haver um imóvel escolhido, porque obtê-lo à pressa na semana da proposta é uma das causas mais frequentes de atraso. Pode ser tratado pessoalmente ou por representante com poderes para o efeito.

Para não residentes com domicílio fora da União Europeia. O representante fiscal é a pessoa ou entidade em Portugal que recebe a correspondência da administração fiscal em nome do proprietário. Não tem poderes de decisão sobre o imóvel e não é uma procuração para comprar ou vender: é um endereço fiscal com responsável identificado. Designa-se antes da compra, não depois, e mantém-se enquanto durar a titularidade nessas condições.

Além do preço, uma aquisição em Portugal implica o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo, ambos liquidados antes da escritura; escritura e registo; honorários de advogado; e avaliação bancária se houver crédito. Anualmente, o imóvel fica sujeito ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e, acima de um limiar de valor patrimonial tributário, ao Adicional ao IMI (AIMI). Não publicamos aqui uma tabela de taxas: as taxas em vigor são calculadas para o imóvel concreto e entregues por escrito, com a data da verificação.

Não é obrigatório estar presente. A escritura pode ser outorgada por procurador com poderes bastantes, desde que a procuração esteja preparada com antecedência e, quando outorgada no estrangeiro, legalizada ou apostilada conforme o país. A procuração tratada à pressa nos dias anteriores é uma das causas mais comuns de adiamento de escritura, sobretudo quando envolve tradução, legalização consular ou apostila.

Pode. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade, portuguesa ou estrangeira. A escolha tem consequências fiscais e sucessórias que não são iguais para todos os compradores e deve ser decidida com aconselhamento fiscal antes de apresentar proposta, porque mudar a estrutura depois da escritura tem custo e pode gerar nova tributação.

Não. A golden visa espanhola foi derrogada com efeitos a 3 de abril de 2025, pela Lei Orgânica 1/2025, e não existe substituto direto por via de compra de imóvel. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas nos seus próprios termos. Quem esteja a planear uma compra em Espanha com base em informação anterior a abril de 2025 está a planear com regras que já não estão em vigor.

Mudou a relação entre comprar imóvel e obter residência, e apenas isso. A via de autorização de residência por investimento deixou de existir com a derrogação operada pela Lei Orgânica 1/2025, com efeitos a 3 de abril de 2025, e não foi substituída. O direito de comprar não mudou: qualquer estrangeiro pode continuar a adquirir imóvel em Espanha, com Número de Identidade de Estrangeiro (NIE), e as regras de compra, registo e tributação da transmissão mantêm-se independentes do estatuto migratório. A residência, quando é necessária, passa a obter-se pelas vias gerais de estrangeiros, não pelo imóvel.

Existe uma proposta; não existe um imposto. A medida foi anunciada em janeiro de 2025 e submetida ao parlamento em maio de 2025, e segundo o acompanhamento disponível o diploma não chegou a ser debatido em plenário e não tem data de aplicação. Não está em vigor, não se aplica a nenhuma compra feita hoje, e pode evoluir em qualquer direção, incluindo a de não avançar. Qualquer afirmação de que o imposto já existe, ou a garantia de que nunca existirá, diz mais do que se sabe. A posição correta é a que aplicamos a toda a matéria regulatória: verificar a situação à data da operação, datar a verificação e escrever a fonte.

Sim. O Número de Identidade de Estrangeiro (NIE) é o número de identificação fiscal e administrativa dos estrangeiros em Espanha, e é exigido para comprar, para liquidar os impostos da transmissão e para inscrever a propriedade no registo. Trata-se antes de haver proposta aceite e não depois: é um passo administrativo com prazo próprio e, deixado para o fim, é uma causa frequente de atraso na assinatura.

Variam. A compra de habitação usada é tributada em imposto sobre transmissões patrimoniais, cuja taxa é fixada por cada comunidade autónoma; a compra de obra nova é tributada em IVA, de âmbito estatal, acrescido do imposto sobre atos jurídicos documentados, cuja taxa é também autonómica. A estes juntam-se notário, registo e gestão, e depois a tributação anual do imóvel. Não publicamos uma tabela por comunidade porque as taxas mudam e uma tabela desatualizada é pior do que nenhuma: confirmamos a taxa em vigor na comunidade e para a operação concreta, por escrito e com data.

Pode, nas zonas designadas para o efeito. Em Dubai a propriedade plena por estrangeiros é permitida nas áreas assim designadas, e fora delas aplicam-se outras formas de titularidade, como direitos de uso por prazo longo. A compra é registada no Dubai Land Department, que é a autoridade que titula a propriedade. Não é necessário residir nos Emirados Árabes Unidos para ser proprietário.

O regime não se determina pelo nome do bairro mas pelo registo do lote ou do edifício concreto, e é por isso que não publicamos uma lista de zonas. Antes de qualquer pagamento verificamos junto do Dubai Land Department se o imóvel em causa está em área de propriedade plena e em que termos, e essa verificação é entregue por escrito. Um folheto de promotor ou um anúncio não são fonte aceitável para esta pergunta, porque não respondem por ela.

Dá, nas condições em vigor. Um valor registado de AED 2.000.000 no Dubai Land Department continua a dar acesso ao Golden Visa de 10 anos. Em 2026 as regras tornaram-se mais acessíveis: houve alterações ao requisito de pagamento antecipado e passou a ser admitida a agregação de imóveis para atingir o limiar. É a única das três praças onde a compra de imóvel continua ligada a residência — em Portugal essa via terminou em 2023 e em Espanha em 2025 —, e é a razão pela qual as três praças não podem ser comparadas com a mesma frase.

Oqood é o registo, junto do Dubai Land Department, das unidades vendidas em planta, antes de existir título definitivo. Serve para inscrever no registo mantido pela autoridade a relação entre comprador, unidade e projeto enquanto o edifício não está concluído. Antes de qualquer pagamento verificamos que o projeto está aprovado, que a unidade é registável e que o registo é efetivamente feito: um contrato assinado com o promotor e não registado deixa o comprador numa posição mais fraca do que o preço faz supor.

Três mecanismos, e nenhum deles funciona sozinho. O primeiro é a conta caução do projeto: os pagamentos entram numa conta afeta à obra e não diretamente no património do promotor. O segundo é o registo da unidade junto da autoridade competente, que documenta o que foi comprado antes de existir título. O terceiro é o contrato: calendário de pagamentos ligado ao calendário de construção, cláusulas de variação de área e de especificação de acabamentos, penalização por atraso e mecanismo de saída. Antes de recomendar uma entrada, verificamos o histórico do promotor, o estado da conta do projeto e cada uma destas cláusulas.