Serviços · Off-plan e pré-construção
Em off-plan, o contrato importa mais do que a planta
Comprar em planta é comprar uma promessa contratual, não um imóvel. O que determina o risco não é a maquete nem o render: é a solidez do promotor, o mecanismo de garantia dos pagamentos, as penalizações por atraso e o que o contrato permite fazer se o produto entregue diferir do prometido.
É por isso que a nossa análise começa nos documentos e não na visita ao apartamento-modelo. O apartamento-modelo é sempre bom. O contrato é que varia.
O que está realmente a comprar
Está a comprar o direito a receber, numa data futura, um bem descrito por escrito. Tudo o que não estiver descrito por escrito não está a ser comprado: a orientação solar prometida verbalmente, o acabamento do apartamento-modelo, a área que a planta sugere e a data que o comercial indica só existem se constarem do contrato.
O render é material de comunicação e é legítimo que o seja. O que não é legítimo é que substitua o caderno de encargos. Quando pedimos a especificação de acabamentos e recebemos imagens, isso é, em si, um dado sobre o promotor.
A maquete não tem cláusulas. É nas cláusulas que está o preço real do risco.
O que verificamos antes de recomendar uma entrada
Cinco verificações comuns às três praças, antes de haver qualquer pagamento. A sexta, específica do Dubai, está a seguir.
| O que verificamos | Porque importa | O que procuramos |
|---|---|---|
| 01 Histórico do promotor | O risco de entrega é, na prática, o risco do promotor. Um projeto bem desenhado por quem não termina obras é um projeto por terminar. | Projetos concluídos e entregues, atrasos médios documentados face à data contratual, litígios em curso e estrutura societária que assume o contrato. |
| 02 Garantia dos pagamentos | Determina o que acontece ao seu dinheiro se a obra parar. É a diferença entre um atraso e uma perda. | Conta caução do projeto, entidade que a controla, registo da unidade junto da autoridade competente e condições exatas de libertação de fundos. |
| 03 Calendário de pagamentos face à obra | Pagar por calendário civil e não por progresso de obra transfere o risco inteiro para o comprador. | Cada tranche associada a um marco de construção verificável, e não a uma data. Quem certifica o marco, e com que periodicidade. |
| 04 Variação de área e de especificação | A tolerância de área e a cláusula de materiais equivalentes são os dois pontos onde o produto entregue se afasta do contratado. | Percentagem de variação admitida, forma de medição, e se «equivalente» é definido por marca, por norma ou por preço. |
| 05 Atraso, incumprimento e saída | Um contrato sem penalização por atraso é um contrato em que o atraso é gratuito para uma das partes. | Data contratual de entrega, período de tolerância, penalização por dia ou por mês, causas de exclusão de responsabilidade e mecanismo de resolução com devolução. |
No Dubai: Oqood, RERA e a conta do projeto
O emirado tem registo próprio para unidades em construção. São três verificações, feitas junto das entidades e não junto do promotor.
| Verificação | O que confirmamos |
|---|---|
| Registo Oqood da unidade | Que a unidade concreta está registada no sistema Oqood junto do Dubai Land Department (DLD), com o comprador identificado e o contrato associado. |
| Aprovação do projeto pela RERA | Que o projeto tem aprovação da Real Estate Regulatory Agency (RERA), o regulador imobiliário do emirado, e que o promotor está registado para o comercializar. |
| Estado da conta do projeto | Que existe conta caução dedicada ao projeto e qual o seu estado, uma vez que é dela que dependem as libertações de fundos ao longo da obra. |
Off-plan e o visto de residência de 10 anos
Um imóvel com valor registado no Dubai Land Department a partir do limiar abaixo dá acesso ao Golden Visa de 10 anos. Em 2026 as regras tornaram-se mais acessíveis: o requisito de pagamento antecipado foi aliviado e passou a ser possível agregar mais do que um imóvel para atingir o limiar. Em off-plan, o que conta é o valor registado — razão pela qual o estado do registo é uma das verificações e não uma formalidade posterior.
AED 2.000.000 de valor registado no Dubai Land Department
As perguntas que fazemos ao promotor
Por escrito, e com a resposta anexada ao processo. A ausência de resposta é também uma resposta.
- 01Qual é a data contratual de entrega, e qual o período de tolerância aplicável?
- 02Que penalização se aplica por cada mês de atraso para lá desse período?
- 03Que percentagem de variação de área é admitida, e como é medida a área?
- 04Onde ficam os pagamentos até à entrega, e quem autoriza cada libertação?
- 05Que tranche está associada a que marco de obra, e quem certifica o marco?
- 06O que acontece ao contrato se o projeto for alterado depois da assinatura?
- 07Em que condições posso ceder a posição contratual antes da entrega?
- 08Que garantia cobre defeitos após a entrega, por quanto tempo, e contra quem se exerce?
Quando dizemos que não
Uma entrada em off-plan pode ser uma boa decisão. Também pode ser a mesma decisão tomada sem informação. Nestes casos recomendamos não avançar, e dizemo-lo por escrito.
- Quando não é possível confirmar a conta caução nem o registo da unidade
- Quando o calendário de pagamentos está indexado a datas e não a progresso de obra
- Quando o contrato não fixa penalização por atraso, ou a fixa apenas contra o comprador
- Quando a especificação de acabamentos existe apenas em imagem
- Quando o promotor não fornece histórico de entregas verificável
Antes da entrada, o contrato
Envie-nos o projeto que está a considerar, ou diga-nos o que procura. Lemos o contrato, verificamos o promotor e dizemos o que encontrámos — incluindo quando o que encontrámos aconselha parar.