Nove fases, sem surpresas no meio

Uma sessão de trabalho para definir o que procura e, sobretudo, o que exclui: uso pretendido, horizonte de detenção, orçamento total — não apenas preço, mas impostos de transmissão, escritura, registo, obra e custo anual de manutenção — e as restrições fiscais e familiares que condicionam a estrutura de compra. É a fase que evita visitar trinta imóveis para descobrir o critério ao décimo.

Prazo típico

1 sessão

O que recebe

Documento de critério, com o que procura e o que exclui.

O mandato fixa por escrito o âmbito geográfico, a exclusividade, o prazo e os honorários, antes da primeira visita. É assinado nesse momento por uma razão simples: nenhuma recomendação nossa pode depender do imóvel que vier a escolher. Não recebemos comissão de vendedores, de promotores nem de bancos.

Prazo típico

48 h

O que recebe

Mandato assinado, com honorários fixados por escrito.

Três frentes em paralelo: o mercado anunciado, os mandatos privados que outras casas não colocam em portal, e a abordagem direta a proprietários nas zonas-alvo. A terceira frente é lenta e é a que produz os imóveis que não estão anunciados em lado nenhum. Cada imóvel descartado é descartado com um motivo escrito.

Prazo típico

2–6 semanas

O que recebe

Lista curta comentada, com o motivo de cada exclusão.

Antes de haver proposta, há verificação documental. Em Portugal: certidão predial permanente, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético, ónus e encargos inscritos, dívidas de condomínio e enquadramento no plano diretor municipal. Em Espanha e no Dubai, os documentos equivalentes de cada jurisdição. O que não for possível obter é listado como não obtido.

Prazo típico

5–10 dias por imóvel

O que recebe

Dossiê de verificação, com cópia de cada documento e a lista do que falta.

A avaliação usa comparáveis de transação real, não preços de anúncio — a diferença entre os dois é precisamente aquilo que se está a negociar. Quando há obra, a estimativa é feita por um empreiteiro independente, contratado por si e não por nós.

Prazo típico

5 dias

O que recebe

Relatório de avaliação com comparáveis de transação e intervalo de preço recomendado.

A proposta é escrita: valor, condições suspensivas — financiamento, licenciamento, resultado da verificação — e calendário até à escritura. A negociação é conduzida por nós, sob mandato, e cada contraproposta fica registada com data. Não há valores comunicados por telefone que não sejam confirmados por escrito.

Prazo típico

Depende da contraparte

O que recebe

Proposta escrita e registo datado de cada contraproposta.

O contrato-promessa (CPCV) é revisto com o advogado do cliente. Nunca usamos a minuta do vendedor sem alteração: o sinal, as condições de resolução, o regime de incumprimento e o prazo de escritura são os pontos onde a minuta padrão costuma proteger apenas uma das partes.

Prazo típico

Definido entre as partes

O que recebe

Minuta comentada, com cada alteração proposta e o motivo de cada uma.

Estamos presentes no ato. Conferimos os valores e os meios de pagamento, confirmamos que as certidões estão atualizadas à data e acompanhamos a entrega de chaves e a leitura de contadores.

Prazo típico

Data marcada no contrato-promessa

O que recebe

Cópia da escritura, mapa dos valores pagos e chaves conferidas.

Registo da aquisição, alteração dos contratos de água, eletricidade e comunicações, inscrição para efeitos de IMI e, doze meses depois, uma revisão do imóvel. Está incluída em todos os mandatos de compra e não depende de haver novo negócio.

Prazo típico

Contínuo, com revisão a 12 meses

O que recebe

Revisão a 12 meses: estado do imóvel, imposto liquidado, contratos ativos e valor de mercado atualizado.