Serviços · Venda discreta

Vender sem que o mercado saiba

Uma venda discreta é a colocação de um imóvel junto de um número limitado de compradores previamente verificados, sem anúncio público, sem portal e sem placa. O imóvel não gera histórico de preço, não acumula tempo de exposição e não é visitado por curiosos.

A intermediação imobiliária é assegurada por mediadora imobiliária licenciada, identificada ao cliente antes de qualquer diligência de mediação. É com ela que o proprietário celebra o contrato de mediação e é ela que conduz o processo; o nosso papel é acompanhar o proprietário — na preparação do imóvel e do dossiê, na qualificação de interessados em articulação com a mediadora e na discrição de todo o processo.

Porque é que a exposição custa dinheiro

Um imóvel prime anunciado publicamente acumula duas coisas: tempo no mercado e histórico de descidas de preço. Ambas são visíveis para qualquer comprador informado e ambas são usadas na negociação. Um imóvel que está há catorze meses num portal, com duas reduções, negoceia a partir de uma posição enfraquecida — independentemente da sua qualidade.

O efeito é cumulativo e não se apaga. Retirar o anúncio e voltar a colocá-lo mais tarde não repõe a posição inicial: o histórico fica registado por quem o recolhe, e a pergunta «há quanto tempo está à venda?» tem sempre resposta.

A discrição não é uma preferência estética. É a preservação do poder negocial.

O que cada modo de colocação produz do lado do comprador, antes de haver proposta.
O que se acumula	Venda anunciada	Venda discreta
Tempo no mercado	Visível e crescente, dia a dia	Não existe registo público
Histórico de preço	Cada redução fica registada e é recolhida por terceiros	Não há preço publicado para descer
Visitas	Abertas a quem contacta, incluindo vizinhos e concorrência	Por marcação, uma de cada vez, após verificação
Informação da contraparte	O comprador sabe há quanto tempo está à venda antes da primeira conversa	O comprador avalia o imóvel, não o histórico do anúncio
Alcance	Máximo, e é essa a sua vantagem	Limitado por desenho, e é essa a sua vantagem

Para quem faz sentido

Faz sentido quando existe um motivo real para não expor. A discrição resolve um problema concreto; quando não há problema, não resolve nada.

Separação ou divórcio em curso, com necessidade de vender sem tornar a decisão pública
Sucessão ou partilha entre herdeiros, antes de haver acordo comunicável
Proprietário com exposição pública, profissional ou familiar
Ativo cujo universo de compradores é pequeno, conhecido e alcançável um a um
Imóvel arrendado ou em uso, onde a visita aberta perturba quem lá vive
Empresa que vende um ativo sem querer sinalizar a operação ao seu setor

Para quem não faz sentido

Não faz sentido quando o imóvel precisa de alcance para encontrar comprador. Nesse caso dizemos que não e explicamos porquê. Uma venda discreta mal aplicada é apenas uma venda lenta.

Imóvel corrente, com muitos comparáveis e um universo de compradores grande
Necessidade de vender num prazo curto e determinado
Preço acima do intervalo que os comparáveis sustentam — a discrição não corrige preço
Ativo que já esteve anunciado publicamente há pouco tempo, com histórico recolhido

Quando é este o caso, dizemo-lo na opinião de valor, antes de haver contrato de mediação celebrado com a mediadora licenciada. Se ainda assim quiser avançar por outra via, indicamos qual — mesmo quando essa via não é connosco.

Como funciona

Seis passos. O imóvel só é mostrado depois de estar documentado e depois de o comprador estar verificado.

Opinião de valor presencial

Visita ao imóvel e uma opinião de valor com um intervalo de preço realista, com comparáveis de transação e não de anúncio, enquadrada no processo da mediadora licenciada. É também aqui que dizemos se a venda discreta é ou não o caminho certo.

Preparação do dossiê

Fotografia própria, planta, medições e documentação completa: certidão, licença de utilização, certificado energético, encargos inscritos e situação de condomínio. O dossiê é numerado e circula sob acordo de confidencialidade.

Seleção da lista

Uma lista fechada de compradores verificados, com capacidade comprovada e interesse coerente com o ativo. A lista é construída caso a caso, em articulação com a mediadora licenciada, e é apresentada ao proprietário antes de qualquer contacto.

Apresentação individual

Cada comprador é abordado individualmente pela mediadora licenciada, sob acordo de confidencialidade assinado antes de receber o dossiê. Não há envio em massa e não há intermediários não identificados.

Visitas por marcação

Uma visita de cada vez, acompanhada, em horário acordado com quem usa o imóvel. Não há visitas abertas nem visitas sem identificação prévia do visitante.

Negociação e escritura

Negociação conduzida pela mediadora licenciada, no âmbito do contrato de mediação, com cada proposta e contraproposta registada por escrito, até ao contrato-promessa e à escritura. Acompanhamos o proprietário em cada passo.

O que significa «comprador verificado»

Quatro verificações antes de alguém receber o dossiê. Sem elas, a lista seria apenas uma lista de contactos.

Identificação da pessoa ou da estrutura que compra, e de quem a representa
Prova de fundos ou carta de intenções do banco financiador
Coerência entre o critério de compra e o ativo — quem procura outra coisa não entra na lista
Acordo de confidencialidade assinado antes de o dossiê ser entregue

O que garantimos por escrito

A confidencialidade não é uma promessa verbal. Consta por escrito do contrato de mediação celebrado com a mediadora licenciada e dos acordos assinados por cada interessado, e é oponível.

Compromissos de confidencialidade assumidos por escrito numa venda discreta.
Compromisso	O que implica
Sem portal, sem placa, sem anúncio	O imóvel não é colocado em portais, não recebe sinalética exterior e não é publicado nas nossas redes nem no nosso site.
Morada revelada apenas após acordo assinado	O dossiê inicial identifica a zona, a tipologia e as áreas. A morada exata segue depois do acordo de confidencialidade.
Dossiê numerado e rastreável	Cada cópia é atribuída a um destinatário identificado, o que torna qualquer difusão indevida atribuível.
Lista aprovada pelo proprietário	Nenhum comprador é contactado sem que o proprietário conheça a lista e a aprove.
Devolução no fim do processo	Terminado o processo, os dossiês são recolhidos e os dados de contacto tratados nos termos da política de privacidade.
Discrição depois da venda	Não usamos o imóvel como caso, nem em apresentações nem em comunicação, sem autorização escrita do proprietário.

Do outro lado da mesma mesa

Numa venda discreta acompanhamos o proprietário e apenas o proprietário: nenhum dos interessados da lista é nosso cliente nessa operação. É a mesma regra que aplicamos em sentido inverso, e é a razão de esta casa não ter serviços que se sobrepõem.

Ver os nossos serviços e onde cada um começa

Uma opinião de valor, sem anúncio e sem compromisso

A opinião de valor é presencial, confidencial e enquadrada no processo da mediadora licenciada, e termina num intervalo de preço fundamentado. Se a venda discreta não for o caminho certo para o seu imóvel, é isso que lhe dizemos.

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Sem obrigação de avançar. O que se passa entre cliente e consultor não sai da sala.