Serviços · Venda discreta

Vender sem que o mercado saiba

Uma venda discreta é a colocação de um imóvel junto de um número limitado de compradores previamente verificados, sem anúncio público, sem portal e sem placa. O imóvel não gera histórico de preço, não acumula tempo de exposição e não é visitado por curiosos.

O mandato é de venda e é exclusivo enquanto durar. Representamos o vendedor e apenas o vendedor: nenhum dos compradores da lista é nosso cliente nessa operação.

Porque é que a exposição custa dinheiro

Um imóvel prime anunciado publicamente acumula duas coisas: tempo no mercado e histórico de descidas de preço. Ambas são visíveis para qualquer comprador informado e ambas são usadas na negociação. Um imóvel que está há catorze meses num portal, com duas reduções, negoceia a partir de uma posição enfraquecida — independentemente da sua qualidade.

O efeito é cumulativo e não se apaga. Retirar o anúncio e voltar a colocá-lo mais tarde não repõe a posição inicial: o histórico fica registado por quem o recolhe, e a pergunta «há quanto tempo está à venda?» tem sempre resposta.

A discrição não é uma preferência estética. É a preservação do poder negocial.

O que cada modo de colocação produz do lado do comprador, antes de haver proposta.
O que se acumula	Venda anunciada	Venda discreta
Tempo no mercado	Visível e crescente, dia a dia	Não existe registo público
Histórico de preço	Cada redução fica registada e é recolhida por terceiros	Não há preço publicado para descer
Visitas	Abertas a quem contacta, incluindo vizinhos e concorrência	Por marcação, uma de cada vez, após verificação
Informação da contraparte	O comprador sabe há quanto tempo está à venda antes da primeira conversa	O comprador avalia o imóvel, não o histórico do anúncio
Alcance	Máximo, e é essa a sua vantagem	Limitado por desenho, e é essa a sua vantagem

Para quem faz sentido

Faz sentido quando existe um motivo real para não expor. A discrição resolve um problema concreto; quando não há problema, não resolve nada.

Separação ou divórcio em curso, com necessidade de vender sem tornar a decisão pública
Sucessão ou partilha entre herdeiros, antes de haver acordo comunicável
Proprietário com exposição pública, profissional ou familiar
Ativo cujo universo de compradores é pequeno, conhecido e alcançável um a um
Imóvel arrendado ou em uso, onde a visita aberta perturba quem lá vive
Empresa que vende um ativo sem querer sinalizar a operação ao seu setor

Para quem não faz sentido

Não faz sentido quando o imóvel precisa de alcance para encontrar comprador. Nesse caso dizemos que não e explicamos porquê. Uma venda discreta mal aplicada é apenas uma venda lenta.

Imóvel corrente, com muitos comparáveis e um universo de compradores grande
Necessidade de vender num prazo curto e determinado
Preço acima do intervalo que os comparáveis sustentam — a discrição não corrige preço
Ativo que já esteve anunciado publicamente há pouco tempo, com histórico recolhido

Quando é este o caso, dizemo-lo na avaliação, antes de haver mandato. Se ainda assim quiser avançar por outra via, indicamos qual — mesmo quando essa via não é connosco.

Como funciona

Seis passos. O imóvel só é mostrado depois de estar documentado e depois de o comprador estar verificado.

Avaliação presencial

Visita ao imóvel e definição de um intervalo de preço realista, com comparáveis de transação e não de anúncio. É também aqui que dizemos se a venda discreta é ou não o caminho certo.

Preparação do dossiê

Fotografia própria, planta, medições e documentação completa: certidão, licença de utilização, certificado energético, encargos inscritos e situação de condomínio. O dossiê é numerado e circula sob acordo de confidencialidade.

Seleção da lista

Uma lista fechada de compradores verificados, com capacidade comprovada e interesse coerente com o ativo. A lista é construída caso a caso e é apresentada ao proprietário antes de qualquer contacto.

Apresentação individual

Cada comprador é abordado individualmente, sob acordo de confidencialidade assinado antes de receber o dossiê. Não há envio em massa e não há intermediários não identificados.

Visitas por marcação

Uma visita de cada vez, acompanhada, em horário acordado com quem usa o imóvel. Não há visitas abertas nem visitas sem identificação prévia do visitante.

Negociação e escritura

Negociação conduzida por nós sob mandato, com cada proposta e contraproposta registada por escrito, até ao contrato-promessa e à escritura.

O que significa «comprador verificado»

Quatro verificações antes de alguém receber o dossiê. Sem elas, a lista seria apenas uma lista de contactos.

Identificação da pessoa ou da estrutura que compra, e de quem a representa
Prova de fundos ou carta de intenções do banco financiador
Coerência entre o mandato de compra e o ativo — quem procura outra coisa não entra na lista
Acordo de confidencialidade assinado antes de o dossiê ser entregue

O que garantimos por escrito

A confidencialidade não é uma promessa verbal. Consta do mandato e é oponível.

Compromissos de confidencialidade inscritos no mandato de venda discreta.
Compromisso	O que implica
Sem portal, sem placa, sem anúncio	O imóvel não é colocado em portais, não recebe sinalética exterior e não é publicado nas nossas redes nem no nosso site.
Morada revelada apenas após acordo assinado	O dossiê inicial identifica a zona, a tipologia e as áreas. A morada exata segue depois do acordo de confidencialidade.
Dossiê numerado e rastreável	Cada cópia é atribuída a um destinatário identificado, o que torna qualquer difusão indevida atribuível.
Lista aprovada pelo proprietário	Nenhum comprador é contactado sem que o proprietário conheça a lista e a aprove.
Devolução no fim do mandato	Terminado o mandato, os dossiês são recolhidos e os dados de contacto tratados nos termos da política de privacidade.
Discrição depois da venda	Não usamos o imóvel como caso, nem em apresentações nem em comunicação, sem autorização escrita do proprietário.

Do outro lado da mesma mesa

Se já temos mandato de venda sobre um imóvel, não representamos quem o quer comprar. É a mesma regra que aplicamos em sentido inverso, e é a razão de esta casa não ter quatro serviços que se sobrepõem.

Ver os quatro mandatos e onde cada um começa

Uma avaliação, sem anúncio e sem compromisso

A avaliação é presencial, confidencial e termina num intervalo de preço fundamentado. Se a venda discreta não for o caminho certo para o seu imóvel, é isso que lhe dizemos.

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Sem obrigação de mandato. O que se passa entre cliente e consultor não sai da sala.