Serviços · Investimento e rendimento
Rendimento líquido, não yield de brochura
A rentabilidade anunciada num folheto é quase sempre bruta: renda anual a dividir pelo preço de compra. A rentabilidade real subtrai imposto municipal, condomínio, seguro, gestão, manutenção, vacância, imposto sobre o rendimento e custo de transação amortizado.
A diferença entre as duas não é um detalhe de cálculo: é a diferença entre o investimento que lhe apresentam e o investimento que vai ter. Esta página descreve como a calculamos.
Os cinco custos que desaparecem das apresentações
Nenhum deles é escondido. Todos são simplesmente deixados de fora, porque o folheto termina no dia da compra e o investimento não.
| Custo | O que é | Porque desaparece |
|---|---|---|
| 01 Vacância real | As semanas em que o imóvel está vago entre contratos, mais o tempo de reposição e de obra entre inquilinos. | A apresentação assume doze meses de ocupação. Os contratos raramente começam e acabam alinhados com o ano civil. |
| 02 Manutenção anual | Obra corrente, equipamento, quota de partes comuns e reserva para substituições, expressa como percentagem do valor do imóvel. | É um custo diferido. Não aparece no primeiro ano, aparece no quinto — e aparece de uma vez. |
| 03 Custo de saída | Tributação da mais-valia, custos de venda, certidões e o tempo até encontrar comprador. | A apresentação termina na compra. O investimento só termina na venda, e é aí que se sabe o resultado. |
| 04 Imposto sobre o rendimento predial | A tributação das rendas, no regime aplicável a não residentes na jurisdição onde está o imóvel. | Depende da residência fiscal de quem investe e da convenção aplicável, pelo que não cabe numa apresentação genérica. |
| 05 Variação cambial | O efeito de a renda, a dívida e o capital próprio estarem denominados em moedas diferentes. | Não é um custo até ao dia em que é. Só se materializa na conversão, e é aí que se soma ao resultado. |
Como se calcula o rendimento líquido
A ordem das operações importa mais do que a fórmula. É esta a sequência que usamos em qualquer das três praças.
- 01Renda anual contratada, e não a renda pedida no anúncio
- 02Menos a vacância estimada, em semanas, para o tipo de arrendamento em causa
- 03Menos os custos de detenção: imposto municipal sobre imóveis, condomínio, seguro, gestão e manutenção
- 04Menos o imposto sobre o rendimento predial aplicável à residência fiscal do investidor
- 05A dividir pelo custo total de aquisição: preço, imposto de transmissão, escritura, registo e obra inicial
- 06Menos o custo de saída, amortizado pelo horizonte de detenção previsto
- 07Testado num cenário adverso: mais vacância, menos renda, mais taxa de juro
O resultado é um intervalo, não um número único, e vem sempre acompanhado dos pressupostos escritos. Um rendimento apresentado sem pressupostos não é verificável, e um número não verificável não é um número.
O que entregamos em vez de uma brochura
A análise é feita para um ativo concreto e para um investidor concreto. É por isso que o número não está nesta página.
Publicar preços por área e rentabilidades recolhidos de portais seria repetir o erro que esta página descreve. Preço de anúncio não é preço de transação, e rentabilidade de brochura não é rendimento líquido.
- Pressupostos escritos, um a um, com a fonte de cada valor usado
- Cenário base e cenário adverso, lado a lado
- Custo total de aquisição, incluindo impostos, escritura, registo e obra inicial
- Calendário de tesouraria, mês a mês, no primeiro ano
- Custo de saída estimado para o horizonte de detenção declarado
- O ponto a partir do qual a operação deixa de fazer sentido, dito por escrito
Um ativo, um cenário, os pressupostos à vista
Diga-nos o que procura, em que praça e com que horizonte de detenção. A resposta é uma leitura franca do que os números permitem — incluindo quando permitem não comprar. A intermediação imobiliária é assegurada por mediadora imobiliária licenciada, identificada ao cliente antes de qualquer diligência de mediação.