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Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro
Qualquer estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal sem restrição de nacionalidade ou de residência. É necessário um número de identificação fiscal (NIF) e, para não residentes fora da União Europeia, representante fiscal. Desde outubro de 2023, a compra de imóvel deixou de dar acesso à Autorização de Residência para Investimento.
Esta página descreve o que muda para quem compra de fora: o que é preciso ter antes de fazer uma proposta, que encargos entram no orçamento além do preço, que documentos do imóvel se leem antes de o visitar e o que já não é verdade sobre residência. Onde não temos um número confirmado na fonte primária, dizemos que não temos.
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?
Pode. A aquisição de imóvel em Portugal não está restringida por nacionalidade nem exige residência prévia. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade entre várias pessoas ou através de sociedade, e essa escolha tem consequências fiscais e sucessórias diferentes conforme o caso.
O que é sempre necessário é um número de identificação fiscal (NIF) português. É pedido em praticamente todas as fases da operação — abertura de conta, contrato de promessa, liquidação de impostos, escritura e registo — pelo que tratá-lo cedo é a forma mais simples de não perder dias na fase em que a rapidez conta.
Para não residentes com domicílio fora da União Europeia é ainda necessário designar representante fiscal: a pessoa ou entidade em Portugal que recebe a correspondência da administração fiscal em nome do comprador. Não é uma procuração para decidir; é um endereço fiscal com responsável identificado.
Nada disto é uma barreira. São passos administrativos com prazo próprio, e o momento certo para os iniciar é antes de haver um imóvel escolhido. A ordem correta é: critério, NIF e conta, verificação do imóvel, proposta. Invertê-la é a origem da maior parte dos atrasos que depois se atribuem ao mercado.
Comprar casa em Portugal dá direito a residência?
Não. A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI), conhecida como Golden Visa, foi eliminada para novas candidaturas em outubro de 2023, através da Lei 56/2023. As candidaturas submetidas antes dessa data continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores.
As vias que se mantêm em vigor são: fundos de investimento qualificados a partir de € 500.000, doação para património cultural a partir de € 250.000, investigação científica a partir de € 500.000 e criação de postos de trabalho.
Em maio de 2026 entrou em vigor a revisão da lei da nacionalidade, que alargou os prazos gerais de naturalização. Quem esteja a planear com base em informação anterior a 2023 está a planear com regras que já não existem.
| Via | Limiar indicado na lei |
|---|---|
| Fundos de investimento qualificados | A partir de € 500.000 |
| Doação para património cultural | A partir de € 250.000 |
| Investigação científica | A partir de € 500.000 |
| Criação de postos de trabalho | Sem limiar de capital indicado nesta via |
Que documentos são precisos para comprar?
Há dois conjuntos e é útil não os misturar. Os documentos do comprador tratam-se com antecedência e dependem de si. Os documentos do imóvel são a razão pela qual um imóvel pode ser recusado antes de o visitar — e é onde a verificação começa.
Documentos do comprador
| Documento | O que é | De quem depende |
|---|---|---|
| Número de identificação fiscal (NIF) | Identificação fiscal portuguesa, usada em toda a operação, do contrato à escritura e ao registo. | Comprador |
| Representante fiscal | Pessoa ou entidade em Portugal designada para receber a correspondência fiscal do não residente com domicílio fora da União Europeia. | Comprador |
| Documento de identificação | Passaporte ou documento equivalente, exigido na identificação das partes. | Comprador |
| Comprovativo da origem dos fundos | Documentação que sustenta a proveniência do capital, pedida nas verificações que precedem a operação. | Comprador e instituição financeira |
| Procuração | Instrumento que permite assinar sem estar presente, quando o comprador não pode deslocar-se à escritura. | Comprador, com advogado ou notário |
Documentos do imóvel
| Documento | O que é | De quem depende |
|---|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | Descreve o imóvel tal como está registado e mostra hipotecas, penhoras e outros ónus inscritos sobre ele. | Vendedor |
| Caderneta predial urbana | Ficha fiscal do imóvel, com o valor patrimonial tributário que serve de base aos impostos anuais. | Vendedor |
| Licença de utilização | Documento emitido pela câmara municipal que identifica o fim a que o imóvel pode ser destinado. | Vendedor e câmara municipal |
| Certificado energético | Classificação do desempenho energético do imóvel, exigida para a comercialização. | Vendedor |
| Ficha técnica da habitação | Descrição dos materiais e sistemas do imóvel. A sua exigibilidade depende da data de construção. | Vendedor |
Nenhum destes documentos é decorativo. A certidão predial é onde aparece a hipoteca que ninguém mencionou. A licença de utilização é onde se descobre que o piso apresentado como habitação está licenciado para outro fim. A caderneta é onde se lê o valor que vai determinar o imposto anual. Ler os três a fundo custa uma tarde e evita a maior parte das surpresas caras.
Ver a verificação que fazemos antes de recomendarQuanto custa, além do preço?
O preço de compra é a maior parcela do orçamento, não é a parcela completa. A tabela lista os encargos de uma aquisição em Portugal, aquilo sobre que cada um incide e o momento em que se paga. É esta a informação que falta a quem compara imóveis entre países e compara só preços.
As taxas e os escalões em vigor não estão publicados nesta página. A razão é a mesma que percorre o site: só publicamos um número depois de o confirmarmos na fonte primária e de o podermos datar. Copiar percentagens de outro site é exatamente o mecanismo pelo qual um valor desatualizado sobrevive anos na internet. Quando um imóvel concreto entra em análise, o cálculo é feito sobre o valor de aquisição desse imóvel e entregue por escrito, com a data e a norma aplicada.
| Encargo | Base de cálculo | Valor em vigor | Quando se paga |
|---|---|---|---|
| Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) | Escalões sobre o valor de aquisição | A confirmar | Antes da escritura |
| Imposto do Selo | Sobre o valor de aquisição | A confirmar | Antes da escritura |
| Escritura e registo | Valor fixo e emolumentos | A confirmar | Na escritura |
| Advogado | Honorários acordados por escrito antes do mandato | A confirmar | Faseado ao longo da operação |
| Avaliação bancária | Tabela da entidade avaliadora | A confirmar | Se houver recurso a crédito |
| Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), anual | Sobre o valor patrimonial tributário | A confirmar | No ano seguinte ao da compra |
| Adicional ao IMI (AIMI), anual | Acima de um limiar de valor patrimonial tributário | A confirmar | No ano seguinte ao da compra |
«A confirmar» significa que a taxa ainda não foi verificada na fonte primária para efeitos de publicação nesta página. Não significa que o encargo não exista, nem que seja negligenciável: significa que não o publicamos antes de o confirmar.
Quanto tempo demora?
A sequência é sempre a mesma. O calendário é que não: depende de haver crédito, do estado da documentação do imóvel e da situação do vendedor. A tabela mostra o que fica decidido em cada fase e o que costuma atrasá-la.
| Fase | O que fica decidido | O que a pode atrasar |
|---|---|---|
| Proposta aceite | Preço, condições e prazo indicativo para o contrato promessa. | Falta de NIF ou de conta bancária do lado do comprador. |
| Contrato de promessa de compra e venda (CPCV) | Sinal, prazos, penalizações e condições resolutivas. É aqui que o dinheiro passa a estar em risco. | Ónus inscritos na certidão predial que o vendedor tem de levantar antes de prometer vender. |
| Verificação e financiamento | Confirmação documental do imóvel e, havendo crédito, avaliação e decisão da instituição financeira. | Licença de utilização em falta ou desconforme, avaliação abaixo do preço acordado. |
| Escritura e registo | Transmissão da propriedade e inscrição no registo predial em nome do comprador. | Comproprietários ou herdeiros por localizar, procuração preparada à pressa, impostos por liquidar. |
Não publicamos um prazo médio. Teríamos de o medir nas nossas próprias operações e de o datar, e é o que faremos quando a amostra disser alguma coisa. Um prazo médio copiado de outro site descreve o mercado de outra pessoa, não o seu imóvel.
Quais são os erros mais comuns de quem compra à distância?
Nenhum destes erros custa dinheiro no momento em que é cometido. Todos custam depois da escritura, quando já não há como voltar atrás.
01
Visitar antes de ter critério
Quem começa por visitar acaba a descobrir o critério ao décimo imóvel, e a compará-lo com os nove que já viu em vez de o comparar com o que precisa. O critério define-se antes: uso pretendido, horizonte de detenção, orçamento total e o que exclui em definitivo.
02
Aceitar a avaliação de quem ganha comissão da venda
Não é má-fé, é estrutura: o agente do vendedor trabalha para o vendedor, e é esse o seu dever. Uma avaliação só é utilizável para decidir preço se quem a faz não for remunerado pelo desfecho da venda.
03
Ler a certidão predial por alto
A descrição inicial raramente é o problema. O problema está nas inscrições posteriores — hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões — e na diferença entre o que está registado e o que está construído.
04
Orçamentar a obra pela fotografia
Um orçamento de reabilitação feito à distância, sem levantamento e sem visita técnica, é uma estimativa sobre uma estimativa. Em imóvel antigo, o que está por trás da parede determina o custo mais do que o que está à vista.
05
Assinar o contrato de promessa sem saber o que fica em risco
O contrato de promessa de compra e venda é o documento onde o dinheiro passa a estar exposto e onde se fixam as penalizações de parte a parte. É o momento em que a leitura por advogado deixa de ser opcional.
06
Planear com regras de residência anteriores a 2023
A via imobiliária do Golden Visa terminou em outubro de 2023, e continua a ser anunciada. Um plano de compra construído sobre essa expectativa não falha na escritura: falha meses depois, quando o pedido de residência não tem base legal.
07
Confundir residência fiscal com autorização de residência
São regimes distintos, com critérios distintos e consequências distintas. Comprar, residir e ser residente fiscal são três decisões separadas, e tratá-las como uma só é a origem de planeamentos que não se sustentam.
08
Comprar a tipologia certa no eixo errado
Duas ruas paralelas podem ter exposições solares, ruído, acessos e trajetórias de valorização diferentes. À distância, o mapa não mostra nenhuma dessas quatro coisas.
Perguntas frequentes sobre comprar em Portugal
Um estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal?
Sim. Qualquer estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal sem restrição de nacionalidade ou de residência. É necessário um número de identificação fiscal (NIF) português e, para não residentes com domicílio fora da União Europeia, a designação de um representante fiscal. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade.
Comprar um imóvel em Portugal dá direito a residência?
Não. A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI), conhecida como Golden Visa, foi eliminada para novas candidaturas em outubro de 2023, através da Lei 56/2023. As candidaturas submetidas antes dessa data continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores. Mantêm-se em vigor as vias de fundos de investimento qualificados, doação para património cultural, investigação científica e criação de postos de trabalho.
Preciso de NIF para comprar em Portugal?
Sim. O número de identificação fiscal (NIF) português é usado em toda a operação, da abertura de conta bancária à liquidação de impostos, à escritura e ao registo. É o primeiro passo administrativo a tratar, antes de haver um imóvel escolhido, porque obtê-lo à pressa é uma causa frequente de atraso.
Quando é obrigatório designar representante fiscal?
Para não residentes com domicílio fora da União Europeia. O representante fiscal é a pessoa ou entidade em Portugal que recebe a correspondência da administração fiscal em nome do comprador. Não tem poderes de decisão sobre o imóvel: é um endereço fiscal com responsável identificado.
Que custos existem além do preço de compra?
Além do preço, uma aquisição em Portugal envolve o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo, ambos liquidados antes da escritura; escritura e registo; honorários de advogado; e avaliação bancária, se houver recurso a crédito. Anualmente, o imóvel fica sujeito ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e, acima de um limiar de valor patrimonial tributário, ao Adicional ao IMI (AIMI). As taxas em vigor são calculadas para o imóvel concreto e entregues por escrito, com a data.
Preciso de estar presente na escritura?
Não é obrigatório estar presente. A escritura pode ser outorgada por procurador com poderes bastantes, através de procuração preparada com antecedência. A procuração feita à pressa, nos dias anteriores, é uma das causas mais comuns de adiamento da escritura, sobretudo quando tem de ser legalizada no estrangeiro.
Posso comprar através de uma sociedade?
Sim. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade. A escolha tem consequências fiscais e sucessórias que não são iguais para todos os compradores e deve ser decidida com aconselhamento fiscal antes de apresentar proposta, porque alterar a estrutura depois da escritura implica custo e, por vezes, nova tributação.
E se a compra for em Lisboa?
Lisboa tem verificações que não se aplicam ao resto do país com a mesma frequência: reabilitação com estrutura antiga, pé-direito e licenciamento em prédios históricos, alojamento local, direito de preferência do município e ruído em zonas de grande circulação. A página de Lisboa trata dessas verificações em concreto.
Falar com um consultor em Lisboa
A conversa útil não começa por um imóvel. Começa pelo uso pretendido, pelo horizonte de detenção e pelo orçamento total — preço, impostos, escritura, obra e custo anual. Depois disso, a procura tem critério e a proposta tem fundamento.