Serviços · Representação do comprador
Trabalhamos para quem compra
Um consultor de compra representa apenas o comprador. Não tem imóveis para vender, não recebe do vendedor e não tem interesse em que a escolha recaia sobre um imóvel em vez de outro. Os honorários são acordados antes da primeira visita e não variam com o imóvel escolhido.
O mandato é o mesmo em Lisboa, em Madrid e no Dubai. O que muda em cada praça são os documentos que existem e quem os emite — não a ordem por que se verifica, nem o critério para dizer que um imóvel não serve.
Porque é que o agente que lhe mostra a casa não trabalha para si
Num negócio imobiliário há duas partes com interesses opostos. Quem coloca o imóvel no mercado tem contrato com o vendedor e obrigação de obter o melhor preço para o vendedor. Isso é correto e é o dever dele. O que não é correto é o comprador presumir que essa pessoa também o defende.
Em Portugal e em Espanha, na maioria das transações residenciais, o comprador não tem representação. Entra numa negociação sem ninguém do seu lado da mesa e com muito menos informação do que a outra parte.
| Papel | Quem o contrata | A quem deve o melhor preço |
|---|---|---|
| Agente que anuncia o imóvel | O vendedor | Ao vendedor — o preço mais alto possível |
| Agente que também «acompanha» o comprador | O vendedor | Ao vendedor, mesmo quando mostra a casa ao comprador |
| Consultor de compra sob mandato | O comprador | Ao comprador — o preço mais baixo defensável |
O que fazemos, por ordem
Nove fases fixas. Cada uma tem um prazo típico e termina num documento que fica consigo.
| Fase | O que acontece | Prazo típico |
|---|---|---|
| 01 · Critério | Sessão de definição de requisitos: uso, horizonte, orçamento total — não apenas preço —, restrições fiscais e familiares. | 1 sessão |
| 02 · Mandato | Contrato escrito com honorários, âmbito, exclusividade e prazo, assinado antes da primeira visita. | 48 h |
| 03 · Pesquisa | Mercado anunciado, mandatos privados de outras casas e abordagem direta a proprietários nas zonas-alvo. | 2–6 semanas |
| 04 · Verificação | Certidão predial permanente, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético, ónus, dívidas de condomínio e plano diretor municipal. | 5–10 dias por imóvel |
| 05 · Avaliação | Comparáveis reais de transação, não de anúncio. Estimativa de obra por empreiteiro independente quando aplicável. | 5 dias |
| 06 · Proposta | Estrutura de proposta, condições suspensivas e calendário até à escritura. Cada contraproposta fica registada com data. | Depende da contraparte |
| 07 · Contrato-promessa | Revisão com o advogado do cliente. Nunca usamos a minuta do vendedor sem alteração. | Definido entre as partes |
| 08 · Escritura | Presença no ato, conferência de valores e meios de pagamento, e entrega de chaves. | Data marcada no contrato-promessa |
| 09 · Depois | Registos, alteração de contratos, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e primeira revisão do imóvel a 12 meses. | Contínuo, com revisão a 12 meses |
Honorários
Os honorários constam do mandato, por escrito, antes da primeira visita. Quatro compromissos valem seja qual for a estrutura acordada.
| Compromisso | O que significa |
|---|---|
| Fixados por escrito antes da primeira visita | O valor e o momento de pagamento constam do mandato e são assinados antes de vermos o primeiro imóvel consigo. |
| Não variam com o imóvel escolhido | A nossa remuneração é a mesma qualquer que seja o imóvel, o que retira qualquer interesse em orientar a escolha. |
| Sem comissão de vendedores, promotores ou bancos | Não recebemos, nem pedimos, qualquer parte da comissão do lado do vendedor. Se recebêssemos, deixaríamos de estar apenas do seu lado. |
| Incluem a recomendação de não comprar | O trabalho de verificação e de avaliação é o mesmo, conclua ele por avançar ou por parar. |
Se, no decurso do mandato, concluirmos que não deve comprar, dizemo-lo — e é isso que está a pagar.
Perguntas frequentes
As cinco perguntas que nos são feitas antes de qualquer mandato ser assinado.
Posso trabalhar com a Rhamos e continuar a ver imóveis por minha conta?
- Pode. O mandato de representação do comprador não o impede de ver imóveis por sua iniciativa nem de contactar quem os anuncia. Pedimos apenas que nos diga o que viu antes de fazer qualquer proposta, para que a verificação documental e a avaliação sejam feitas antes de haver um número em cima da mesa. Como os honorários não variam com o imóvel escolhido, nada na nossa remuneração depende de a escolha recair sobre um imóvel em vez de outro.
E se o imóvel que quero é de uma agência que não vos conhece?
- Contactamos essa agência na qualidade de seus representantes. A agência mantém o contrato que tem com o vendedor e a comissão que dele resulta, e nós mantemos o mandato que temos consigo. Não pedimos nem aceitamos parte da comissão do lado do vendedor. Na prática, pode comprar através de qualquer agência sem deixar de ter representação própria na negociação.
Trabalham abaixo de que valor?
- Não publicamos um valor mínimo, porque o critério não é o preço do imóvel: é se o mandato justifica o trabalho que implica. Uma compra simples numa zona que o comprador já conhece bem pode não precisar de representação. Uma compra com obra, herança indivisa ou estrutura societária pode precisar, mesmo num valor mais baixo. Dizemos qual dos casos é o seu na sessão de critério, antes de haver mandato assinado e antes de haver honorários.
Quanto tempo demora uma compra em Portugal, na prática?
- O prazo depende sobretudo da fase de pesquisa. Tipicamente, a pesquisa demora entre duas e seis semanas até haver uma lista curta, e a verificação documental demora entre cinco e dez dias por imóvel. Depois de a proposta ser aceite, o prazo até à escritura é fixado pelas partes no contrato-promessa e alarga-se quando há financiamento bancário. As nove fases e os respetivos prazos típicos estão na tabela desta página.
Preciso de estar em Portugal para comprar?
- Não é necessário estar presente em todas as fases. A escritura pode ser outorgada por procurador com poderes bastantes, o que permite concluir a compra à distância. É necessário um número de identificação fiscal português (NIF) e, para não residentes de fora da União Europeia, representante fiscal; ambos os requisitos estão tratados, com data de verificação, no guia de compra em Portugal. Recomendamos, ainda assim, estar presente em pelo menos uma visita antes da proposta.
Começar pelo critério
O briefing de compra é a primeira fase, por escrito. Leva alguns minutos e permite-nos dizer com franqueza se somos as pessoas certas para o que procura.