Serviços · Consultoria e acompanhamento de aquisição
Acompanhamento do comprador
O acompanhamento do comprador é apoio profissional do lado de quem compra: definimos o critério consigo, analisamos o mercado, preparamos e verificamos a documentação e acompanhamo-lo em cada visita e até à escritura. As condições, incluindo a remuneração, são apresentadas por escrito antes de qualquer compromisso.
A intermediação imobiliária é assegurada por mediadora imobiliária licenciada, identificada ao cliente antes de qualquer diligência de mediação. É a ela que cabem a procura ativa de imóveis junto do mercado, a negociação e a mediação; o nosso trabalho é o aconselhamento e o acompanhamento do seu lado, e é o mesmo em Lisboa, em Madrid e no Dubai.
Porque é que o agente que lhe mostra a casa não trabalha para si
Num negócio imobiliário há duas partes com interesses opostos. Quem coloca o imóvel no mercado tem contrato com o vendedor e obrigação de obter o melhor preço para o vendedor. Isso é correto e é o dever dele. O que não é correto é o comprador presumir que essa pessoa também o defende.
Em Portugal e em Espanha, na maioria das transações residenciais, o comprador entra nessa negociação sozinho: sem ninguém do seu lado da mesa e com muito menos informação do que a outra parte. A resposta não é desconfiar de toda a gente — é ter um acompanhamento profissional do seu lado.
| Papel | Quem o contrata | A quem deve lealdade |
|---|---|---|
| Agente que anuncia o imóvel | O vendedor | Ao vendedor — o preço mais alto possível |
| Agente que também «apoia» o comprador | O vendedor | Ao vendedor, mesmo quando mostra a casa ao comprador |
| Consultor de aquisição | O comprador | Ao comprador — critério, verificação e a franqueza de dizer quando não deve comprar |
O que fazemos, por ordem
Nove fases fixas. Cada uma tem um prazo típico e termina num documento que fica consigo.
| Fase | O que acontece | Prazo típico |
|---|---|---|
| 01 · Critério | Sessão de definição de requisitos: uso, horizonte, orçamento total — não apenas preço —, restrições fiscais e familiares. | 1 sessão |
| 02 · Condições | As condições do acompanhamento, incluindo a remuneração, são apresentadas por escrito e aceites antes de qualquer compromisso e antes da primeira visita. | 48 h |
| 03 · Procura e análise | A procura ativa de imóveis junto do mercado é assegurada pela mediadora licenciada. Do nosso lado, analisamos cada imóvel identificado contra o critério definido e mantemos uma lista curta fundamentada. | 2–6 semanas |
| 04 · Verificação | Certidão predial permanente, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético, ónus, dívidas de condomínio e plano diretor municipal. | 5–10 dias por imóvel |
| 05 · Opinião de valor | Opinião de valor enquadrada na mediadora licenciada: comparáveis reais de transação, não de anúncio. Estimativa de obra por empreiteiro independente quando aplicável. | 5 dias |
| 06 · Proposta | A negociação é conduzida pela mediadora licenciada. Preparamos consigo a estrutura da proposta, as condições suspensivas e o calendário até à escritura; cada contraproposta fica registada com data. | Depende da contraparte |
| 07 · Contrato-promessa | Revisão com o advogado do cliente. A minuta do vendedor nunca segue para assinatura sem revisão. | Definido entre as partes |
| 08 · Escritura | Presença consigo no ato, conferência de valores e meios de pagamento, e entrega de chaves. | Data marcada no contrato-promessa |
| 09 · Depois | Registos, alteração de contratos, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e primeira revisão do imóvel a 12 meses. | Contínuo, com revisão a 12 meses |
Condições e compromissos
As condições, incluindo a remuneração, são apresentadas por escrito antes de qualquer compromisso. Quatro compromissos valem em qualquer caso.
| Compromisso | O que significa |
|---|---|
| Tudo por escrito antes de qualquer compromisso | Nada avança sem que as condições, incluindo a remuneração, tenham sido apresentadas por escrito e aceites por si — antes da primeira visita. |
| Intermediação por mediadora licenciada | A intermediação imobiliária é assegurada por mediadora imobiliária licenciada, identificada ao cliente antes de qualquer diligência de mediação. |
| O mesmo rigor em cada imóvel | A verificação documental segue a mesma ordem e o mesmo grau de exigência, qualquer que seja o imóvel em análise — o que retira qualquer interesse em orientar a escolha. |
| Inclui a recomendação de não comprar | O trabalho de análise e de verificação é o mesmo, conclua ele por avançar ou por parar. |
Se, no decurso do acompanhamento, concluirmos que não deve comprar, dizemo-lo — e é para isso que o acompanhamento serve.
Perguntas frequentes
As cinco perguntas que nos são feitas antes de qualquer compromisso.
Posso trabalhar com a Rhamos e continuar a ver imóveis por minha conta?
- Pode. O acompanhamento não o impede de ver imóveis por sua iniciativa nem de contactar quem os anuncia. Pedimos apenas que nos diga o que viu antes de fazer qualquer proposta, para que a preparação e a verificação documental sejam feitas antes de haver um número em cima da mesa. O nosso trabalho é o mesmo qualquer que seja o imóvel escolhido, pelo que não temos interesse em que a escolha recaia sobre um em vez de outro.
E se o imóvel que quero é de uma agência que não vos conhece?
- Pode comprar através de qualquer agência sem perder o acompanhamento. Essa agência mantém a relação que tem com o vendedor; do seu lado, mantém a preparação e a verificação documental, a análise do imóvel contra o critério definido e a nossa presença consigo nas visitas e até à escritura. As diligências de mediação que o caso exija são asseguradas pela mediadora licenciada, identificada ao cliente antes de qualquer diligência de mediação.
Trabalham abaixo de que valor?
- Não publicamos um valor mínimo, porque o critério não é o preço do imóvel: é se o acompanhamento acrescenta algo ao caso concreto. Uma compra simples numa zona que o comprador já conhece bem pode não precisar de acompanhamento. Uma compra com obra, herança indivisa ou estrutura societária pode precisar, mesmo num valor mais baixo. Dizemos qual dos casos é o seu na sessão de critério, antes de qualquer compromisso.
Quanto tempo demora uma compra em Portugal, na prática?
- O prazo depende sobretudo da fase de procura e análise. Tipicamente, essa fase demora entre duas e seis semanas até haver uma lista curta, e a verificação documental demora entre cinco e dez dias por imóvel. Depois de a proposta ser aceite, o prazo até à escritura é fixado pelas partes no contrato-promessa e alarga-se quando há financiamento bancário. As nove fases e os respetivos prazos típicos estão na tabela desta página.
Preciso de estar em Portugal para comprar?
- Não é necessário estar presente em todas as fases. A escritura pode ser outorgada por procurador com poderes bastantes, o que permite concluir a compra à distância. É necessário um número de identificação fiscal português (NIF) e, para não residentes de fora da União Europeia, representante fiscal; ambos os requisitos estão tratados, com data de verificação, no guia de compra em Portugal. Recomendamos, ainda assim, estar presente em pelo menos uma visita antes da proposta.
Começar pelo critério
O briefing de compra é a primeira fase, por escrito. Leva alguns minutos e permite-nos dizer com franqueza se somos as pessoas certas para o que procura.