Mercados · Espanha
Um estrangeiro pode comprar casa em Espanha?
Pode, sem restrição de nacionalidade nem de residência prévia. É necessário um número de identidade de estrangeiro (NIE). Comprar não dá acesso a residência: o golden visa espanhol foi revogado com efeitos a 3 de abril de 2025 e não teve substituto.
Esta página responde pela ordem em que as perguntas se colocam: o que é preciso ter antes de fazer uma proposta, o que mudou na residência, que encargos entram no orçamento além do preço e porque é que a taxa depende da comunidade autónoma onde está o imóvel. Onde não temos um número confirmado na fonte primária, dizemos que não temos.
Que restrições existem para o comprador estrangeiro?
Nenhuma quanto à aquisição em si. Comprar imóvel em Espanha não está restringido por nacionalidade nem exige residência prévia, e isso vale tanto para quem reside na União Europeia como para quem vem de fora dela. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade, e a escolha tem consequências fiscais e sucessórias diferentes conforme o caso.
O que é sempre necessário é um número de identidade de estrangeiro (NIE). Sem ele não se liquidam impostos, não se outorga a escritura perante notário e não se inscreve a compra no Registo da Propriedade. Obtê-lo à pressa, na semana da escritura, é uma das causas mais frequentes de adiamento.
A abertura de conta em Espanha resolve na prática o pagamento dos impostos, dos encargos periódicos e dos fornecimentos, e é mais simples de tratar antes de haver um imóvel escolhido do que depois de haver uma data marcada.
A ordem correta é a mesma em qualquer mercado: critério, NIE e conta, verificação do imóvel, proposta. Invertê-la é a origem da maior parte dos atrasos que depois se atribuem ao mercado.
Comprar casa em Espanha dá direito a residência?
Não. O golden visa espanhol — a autorização de residência por investimento, incluindo a via imobiliária — foi revogado pela Ley Orgánica 1/2025, com efeitos a 3 de abril de 2025.
Não foi criada nenhuma via de substituição. Quem procura residência em Espanha tem de a procurar fora do investimento imobiliário: nenhuma compra de imóvel, seja qual for o valor, a confere por si.
As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas. O que deixou de existir é a possibilidade de as obter por esta via — e continua a ser anunciada como se existisse, o que é a razão pela qual esta secção existe.
| Ponto | Situação |
|---|---|
| Instrumento | Ley Orgánica 1/2025 |
| Efeitos desde | 3 de abril de 2025 |
| Via de substituição | Não foi criada |
| Autorizações concedidas antes | Mantêm-se válidas |
| Compra de imóvel por estrangeiro | Sem restrição, independentemente da residência |
O que é o NIE e para que serve?
O número de identidade de estrangeiro (NIE) é o identificador pessoal que a administração espanhola atribui a quem não tem nacionalidade espanhola. Não é uma autorização de residência e não confere direito a residir: é o número pelo qual a pessoa é identificada perante a administração, incluindo a administração fiscal.
Na compra de um imóvel, é o NIE que permite liquidar o imposto da transmissão, outorgar a escritura perante notário e inscrever a aquisição no Registo da Propriedade. É também pedido na abertura de conta, na contratação de fornecimentos e na constituição de hipoteca.
Solicita-se junto das autoridades competentes em Espanha ou através da representação consular espanhola no país de residência. Cada comprador precisa do seu: numa compra por duas pessoas são dois números, e a falta de um trava a escritura tal como travaria a falta dos dois.
O NIE identifica; não autoriza a residir. Tratar os dois como a mesma coisa é a origem de planeamentos que não se sustentam — e, desde abril de 2025, a compra de imóvel deixou de ter qualquer efeito sobre a segunda.
Que impostos e encargos incidem sobre a compra?
O preço é a maior parcela do orçamento, não é a parcela completa. A tabela lista os encargos de uma aquisição em Espanha, aquilo sobre que cada um incide e o momento em que se paga. É esta a informação que falta a quem compara imóveis entre países e compara apenas preços pedidos.
A tributação da transmissão é fixada ao nível da comunidade autónoma. Por isso difere entre Madrid, a Andaluzia e as Baleares, e por isso a taxa aplicável tem de ser verificada para a comunidade onde está o imóvel e à data da operação. Publicar aqui uma percentagem seria induzir em erro quem compra noutra comunidade.
Às razões acima acrescenta-se a que percorre o site: só publicamos um número depois de o confirmarmos na fonte primária e de o podermos datar. Copiar percentagens de outro site é exatamente o mecanismo pelo qual um valor desatualizado sobrevive anos na internet. Quando um imóvel concreto entra em análise, o cálculo é feito sobre o valor dessa operação, para aquela comunidade autónoma, e entregue por escrito com a data e a norma aplicada.
| Encargo | Sobre que incide | Valor em vigor | Quando se paga |
|---|---|---|---|
| Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) — ou Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), na obra nova | Sobre o valor da transmissão. O ITP incide na compra em segunda mão e é fixado por cada comunidade autónoma; a obra nova não tributa em ITP mas em IVA. | A confirmar | Após a escritura, no prazo fixado pela norma aplicável. A inscrição no registo depende de estar liquidado. |
| Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (Actos Jurídicos Documentados, AJD) | Sobre determinados documentos notariais, entre eles a compra sujeita a IVA. O tipo é fixado por cada comunidade autónoma. | A confirmar | Com a liquidação da escritura, no prazo fixado pela norma aplicável. |
| Notário e Registo da Propriedade | Tabela regulamentada, aplicada sobre o valor da escritura e sobre os atos e inscrições praticados. | A confirmar | Na escritura e na inscrição registal. |
| Advogado | Honorários acordados por escrito antes do mandato. | A confirmar | Faseado ao longo da operação. |
| Avaliação (tasación) | Tabela da sociedade de avaliação homologada. | A confirmar | Havendo recurso a crédito, antes da decisão da entidade financeira. |
| Imposto sobre Bens Imóveis (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), anual | Sobre o valor cadastral. O tipo é fixado por cada município dentro dos limites da lei. | A confirmar | Anualmente, no calendário de cobrança do município. |
«A confirmar» significa que a taxa não foi verificada na fonte primária para efeitos de publicação nesta página, e que no caso do ITP e do AJD não existe uma taxa única para o país. Não significa que o encargo não exista nem que seja negligenciável: significa que não o publicamos antes de o confirmar, e para a comunidade autónoma certa.
Existe um imposto de 100% para compradores de fora da União Europeia?
Não. Existe uma proposta. É preciso dizer as duas coisas na mesma frase, porque a distância entre uma proposta e uma norma em vigor é a distância entre um plano que se pode fazer e um plano que não se pode.
A medida foi anunciada em janeiro de 2025 e entrou no parlamento em maio de 2025. Não foi debatida em plenário, não tem data de aplicação e não é lei. Nenhuma operação em Espanha está hoje sujeita a esse imposto.
O que fazemos com isto é simples: acompanhamos a tramitação e datamos o que dizemos. Se a proposta mudar de estado, esta página muda com ela. Enquanto não mudar, quem decide uma compra decide sobre o direito em vigor e não sobre um anúncio.
| Ponto | Situação |
|---|---|
| Anúncio | Janeiro de 2025 |
| Entrada no parlamento | Maio de 2025 |
| Debate em plenário | Não realizado |
| Data de aplicação | Não tem |
| Situação jurídica | Proposta. Não é lei. |
Como decorre a compra e quem está na sala?
A sequência é sempre a mesma e cada fase tem intervenientes próprios. Saber quem responde por cada peça é o que evita descobrir, a meio, que ninguém estava encarregado da verificação registal.
| Fase | O que fica decidido | Quem intervém |
|---|---|---|
| Reserva | Retirada do imóvel do mercado por um período curto, contra um sinal reduzido e com condições escritas. | Comprador, vendedor e o intermediário que detém o mandato. |
| Contrato de arras | Preço, prazo até à escritura e as consequências de não cumprir. É aqui que o dinheiro passa a estar em risco. O tipo de arras acordado — confirmatórias, penitenciais ou penais — determina o efeito de uma desistência, e é matéria de redação, não de formulário. | Comprador e vendedor, cada um com o seu advogado. |
| Verificação e financiamento | Confirmação registal e documental do imóvel e, havendo crédito, avaliação e decisão da entidade financeira. | Advogado do comprador, sociedade de avaliação, entidade financeira. |
| Escritura pública | Transmissão da propriedade perante notário, com pagamento e entrega no mesmo ato. | Comprador, vendedor, notário e, havendo hipoteca, a entidade financeira. |
| Liquidação de impostos e inscrição | Liquidação dos impostos da transmissão e inscrição do comprador como titular no Registo da Propriedade. | Advogado ou gestoria, administração fiscal e Registo da Propriedade. |
Não publicamos um prazo médio. Teríamos de o medir nas nossas próprias operações e de o datar, e é o que faremos quando a amostra disser alguma coisa. Um prazo médio copiado de outro site descreve o mercado de outra pessoa, não o seu imóvel.
O que verificar antes de assinar?
A ordem importa. Cinco destas seis verificações fazem-se antes das arras, porque depois das arras o custo de recuar deixa de ser zero.
01
A nota simple do Registo da Propriedade
É o primeiro documento a ler e não o último. Mostra quem é o titular inscrito, como o imóvel está descrito no registo e que cargas estão inscritas sobre ele: hipotecas, penhoras, servidões, condições resolutivas e afetações fiscais. Lê-se no início, para decidir se vale a pena avançar, e volta a pedir-se em data próxima da escritura, porque uma inscrição posterior muda o quadro sem avisar ninguém.
02
A situação do imóvel na comunidade de proprietários
Pede-se a certificação de estar em dia com a comunidade e leem-se as atas das últimas assembleias. É nas atas que aparecem as obras aprovadas e ainda não pagas, e é da comunidade que vem a despesa que o anúncio nunca menciona. O imóvel responde por determinadas quantias pendentes, pelo que o alcance dessa responsabilidade se confirma à data e por escrito.
03
IBI e encargos periódicos
Pede-se o último recibo do Imposto sobre Bens Imóveis, o valor cadastral em que assenta e a confirmação de que está pago. O mesmo para fornecimentos e para qualquer taxa municipal aplicável ao imóvel. É o custo anual de deter, e é a parte do orçamento que quem compra de fora subestima com mais frequência.
04
Situação urbanística e licenciamento
Verifica-se se o que está construído corresponde ao que está licenciado e ao que consta do registo, e se existem obras feitas sem licença ou por legalizar. Onde a comunidade autónoma o exija, confirma-se o documento de habitabilidade ou de primeira ocupação. Uma divisão acrescentada sem licença não é um detalhe de planta: é uma contingência que passa para o comprador.
05
Registo e cadastro não dizem sempre o mesmo
A superfície inscrita no registo, a que consta do cadastro e a que se mede no local divergem com frequência, sobretudo em edifícios antigos e em imóveis com obras posteriores. A divergência tem consequências fiscais e pode travar a inscrição. Confronta-se antes de assinar, não depois.
06
Ocupação e arrendamento em vigor
Confirma-se se o imóvel está livre, arrendado ou ocupado, e em que termos. Um contrato de arrendamento em vigor não desaparece por haver mudança de proprietário, e a data de entrega é uma cláusula do contrato de compra, não uma expectativa razoável.
Perguntas frequentes sobre comprar em Espanha
Um estrangeiro pode comprar imóvel em Espanha?
Sim. A compra de imóvel em Espanha não está restringida por nacionalidade nem exige residência prévia, e isso vale para residentes na União Europeia e para quem vem de fora dela. É necessário um número de identidade de estrangeiro (NIE), usado para liquidar impostos, outorgar a escritura e inscrever a aquisição no Registo da Propriedade. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade.
Comprar um imóvel em Espanha dá direito a residência?
Não. O golden visa espanhol, a autorização de residência por investimento que incluía a via imobiliária, foi revogado pela Ley Orgánica 1/2025, com efeitos a 3 de abril de 2025. Não foi criada nenhuma via de substituição. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas, mas nenhuma compra de imóvel confere hoje residência, independentemente do valor.
O que é o NIE e como se obtém?
O número de identidade de estrangeiro (NIE) é o identificador que a administração espanhola atribui a quem não tem nacionalidade espanhola. Não é uma autorização de residência. Solicita-se junto das autoridades competentes em Espanha ou através da representação consular espanhola no país de residência. Cada comprador precisa do seu, e sem ele não é possível liquidar o imposto da transmissão, outorgar a escritura nem inscrever a compra no registo.
Que impostos se pagam ao comprar em Espanha?
Na compra em segunda mão aplica-se o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP); na obra nova, o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) e o imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD). Acrescem notário, Registo da Propriedade, advogado e, havendo crédito, a avaliação. Anualmente, o imóvel fica sujeito ao Imposto sobre Bens Imóveis (IBI). O ITP e o AJD são fixados por cada comunidade autónoma, pelo que a taxa aplicável é verificada para a comunidade onde está o imóvel e à data da operação.
Existe em Espanha um imposto de 100% para compradores de fora da União Europeia?
Não. Trata-se de uma proposta, anunciada em janeiro de 2025 e entrada no parlamento em maio de 2025. Não foi debatida em plenário, não tem data de aplicação e não é lei. Nenhuma operação está atualmente sujeita a esse imposto. Acompanhamos a tramitação e datamos o que publicamos.
Os impostos da compra são iguais em Madrid, na Andaluzia e nas Baleares?
Não. A tributação da transmissão é fixada ao nível da comunidade autónoma, pelo que difere entre comunidades. Não publicamos percentagens nesta página precisamente por isso: uma taxa correta para uma comunidade seria incorreta para quem compra noutra. A taxa aplicável é confirmada para a comunidade onde está o imóvel e à data da operação, e entregue por escrito.
Preciso de estar presente na escritura?
Não é obrigatório estar presente. A escritura pode ser outorgada por procurador com poderes bastantes, através de procuração preparada com antecedência e, quando outorgada no estrangeiro, legalizada para produzir efeitos em Espanha. A procuração tratada nos dias anteriores à escritura é uma das causas mais comuns de adiamento.
E se a compra for em Madrid?
Madrid tem questões próprias que a página de país não resolve: a diferença entre um edifício clássico do ensanche e uma obra nova, o que muda em impostos entre segunda mão e obra nova, as despesas de comunidade e a derrama, e o que se lê numa nota simple antes de tudo o resto. A página de Madrid trata dessas questões em concreto.
Comprar em Espanha com o direito em vigor à frente
A conversa útil não começa por um imóvel. Começa pelo uso pretendido, pela comunidade autónoma em causa e pelo orçamento total — preço, impostos, notário, registo, obra e custo anual. Depois disso, a procura tem critério e a proposta tem fundamento.