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Propriedades de luxo em Maiorca, Ibiza e Menorca
As Baleares não são um mercado: são três. Maiorca, Ibiza e Menorca têm administração insular própria e regras distintas de arrendamento turístico e de solo. Qualquer estrangeiro pode comprar. Comprar não dá residência desde abril de 2025. Aqui, a compra decide-se no processo urbanístico.
Esta página está publicada com a estrutura completa e com os dados de campo por preencher: não publicamos um preço por metro quadrado que não tenhamos observado. O que está escrito na íntegra é o que distingue as três ilhas entre si e o que se verifica antes de fazer proposta em qualquer uma delas.
Porque é que esta página ainda não tem preços por zona?
Porque não os observámos. Um preço por metro quadrado só é útil se disser o que foi transacionado, em que ilha, em que zona, em que tipologia e em que data. O que circula como «preço médio das Baleares» agrega três mercados com regras diferentes, e uma média construída sobre três mercados distintos não descreve nenhum deles.
A alternativa fácil seria copiar esses números e publicá-los com ar de autoridade. Não o fazemos por duas razões. A primeira percorre todo o site: não publicamos um número que não possamos datar e defender. A segunda é editorial — uma página que possa ser escrita por quem nunca esteve nas ilhas não tem valor para o leitor nem para quem a indexa.
A regra que aplicamos
Se a página puder ser escrita por alguém que nunca esteve em Maiorca, em Ibiza ou em Menorca, não se publica como se tivesse sido. A defesa contra o texto genérico é a observação direta.
O que falta, em concreto
- 01
Preço por metro quadrado observado por ilha e por zona, com a data e o método de observação.
- 02
Tipologia dominante por ilha, e o que se ganha e o que se perde ao escolhê-la.
- 03
Uma observação de campo por ilha, feita por quem lá esteve, assinada e datada.
- 04
O estado do regime de arrendamento turístico em cada ilha, à data e com o instrumento identificado.
- 05
O consultor responsável pela praça, com retrato e página de autor.
- 06
Pelo menos um imóvel com mandato ativo ou uma operação concluída no arquipélago.
- 07
A taxa de transmissão em vigor na comunidade das Ilhas Baleares, confirmada na fonte primária e datada.
Porque é que as Baleares não são um mercado, mas três?
Porque a decisão que mais importa a quem compra — o que se pode construir numa parcela e o que se pode arrendar num imóvel — não se toma ao nível do arquipélago. Cada ilha tem o seu conselho insular, com competências próprias em ordenamento do território e em turismo, e cada uma exerce essas competências à sua maneira. A resposta certa em Maiorca pode ser a resposta errada em Ibiza.
Isto não é um detalhe administrativo. É a razão pela qual os conselhos gerais sobre «comprar nas Baleares» são pouco úteis e por vezes enganadores: quem lê sobre licenças turísticas numa ilha e aplica o que leu noutra está a planear sobre a regra errada, e a descobri-lo depois da escritura.
O arquipélago tem ainda uma quarta ilha habitada com administração própria, Formentera, que esta página não cobre. Preferimos dizê-lo a deixar subentendido que o que aqui está escrito se aplica a todo o território.
| Ilha | Administração insular | Regime de arrendamento turístico | € / m² observado |
|---|---|---|---|
| Maiorca | Conselho insular de Maiorca | Específico da ilha — a confirmar à data | Por observar |
| Ibiza | Conselho insular de Ibiza | Específico da ilha — a confirmar à data | Por observar |
| Menorca | Conselho insular de Menorca | Específico da ilha — a confirmar à data | Por observar |
Como funciona a licença de arrendamento turístico?
O arrendamento de uma habitação a turistas nas Baleares não é um uso livre: depende de um título administrativo associado ao próprio imóvel — a chamada estância turística em vivenda, ETV. O título existe, ou não existe, para aquela habitação concreta. Não é uma autorização que o comprador possa presumir por o imóvel ter sido anunciado como rentável.
O regime é insular e é contingentado. Cada ilha define, no seu instrumento de ordenação, onde a atividade é possível e em que medida, e o número de lugares disponíveis é limitado. Daí decorre a consequência que mais vezes apanha um comprador desprevenido: pode não haver título disponível para uma zona, independentemente das qualidades do imóvel. A questão não está no edifício; está no título.
Há ainda uma segunda porta, e fecha-se do lado de dentro: o regulamento da comunidade de proprietários pode proibir a atividade mesmo quando o título administrativo existe. São duas verificações distintas e falhar uma delas basta para inviabilizar o plano de uso.
Não publicamos aqui números de lugares, valores de transmissão de títulos nem previsões de disponibilidade. O contingente muda, é insular e publicá-lo sem data seria produzir informação errada com aparência de informação útil. Confirma-se para a ilha, para a zona e à data.
| Ponto | O que se estabelece |
|---|---|
| Existência do título | Se existe título de estância turística associado àquele imóvel, com que número de registo e em que estado. |
| Registo público | Se o número consta do registo da administração competente e corresponde àquele imóvel, e não a outro. |
| Âmbito do título | Que tipologia, que período e que capacidade cobre, porque nem todos os títulos cobrem o mesmo. |
| Regulamento da comunidade | Se os estatutos da comunidade de proprietários proíbem ou condicionam a atividade. |
| Transmissão | O que sucede ao título com a transmissão do imóvel e que trâmite é preciso cumprir, e quando. |
| Anúncio sem número de registo | Um anúncio que promete rendimento turístico sem indicar número de registo é uma afirmação por verificar, não um facto. |
O regime de arrendamento turístico é definido por instrumentos autonómicos e insulares, publicados nos boletins oficiais das próprias ilhas. Não remetemos aqui para uma fonte estatal, porque não é o Estado que o rege: confirma-se junto da administração insular competente e à data da operação.
O que determina o que se pode construir numa parcela?
A classificação do solo, antes de tudo o resto. Uma parcela em solo urbano, uma parcela urbanizável e uma parcela em solo rústico não têm o mesmo regime, e a diferença não se lê na paisagem: lê-se no planeamento. Com uma parte substancial do território insular em solo rústico e com instrumentos de ordenação próprios de cada ilha, esta é a primeira pergunta e não a última.
Em solo rústico, a possibilidade de construir, de ampliar ou de dividir uma parcela depende de parâmetros fixados no plano insular e no plano municipal, e pode simplesmente não existir. Uma parcela grande não é, por si, uma parcela edificável, e uma casa existente não é prova de que se possa acrescentar. A pergunta útil não é se cabe: é o que a classificação permite.
É também em solo rústico que aparecem as situações mais caras de resolver: construções sem licença, ampliações não declaradas, edifícios em situação de fora de ordenação. Cada uma tem regime próprio e efeito próprio sobre o que se pode fazer a seguir, e nenhuma delas se identifica numa visita.
| Documento ou verificação | O que estabelece |
|---|---|
| Informação urbanística da parcela | Classificação e qualificação do solo, parâmetros aplicáveis e instrumentos de ordenação em vigor sobre aquela parcela. |
| Superfície e limites | A área e os limites que constam do registo e do cadastro, confrontados com o levantamento no terreno. |
| Licenças da construção existente | Licença de obra, projeto aprovado e licenças posteriores, com as datas em que foram emitidas. |
| Situação da construção | Se o edificado está conforme, se está fora de ordenação ou se é objeto de processo, e o que cada situação permite fazer. |
| Água, saneamento e acessos | Origem da água e autorização da captação, tratamento das águas residuais, ligação elétrica e servidão de passagem inscrita. |
| Proteções aplicáveis | Se a parcela está abrangida por proteção ambiental, paisagística ou patrimonial, e o que essa proteção condiciona. |
A classificação do solo e os parâmetros de edificação resultam de instrumentos autonómicos, insulares e municipais. Confirmam-se para a parcela concreta, junto da administração competente e à data, e não a partir desta página.
Que restrições existem junto à costa e em áreas protegidas?
Duas camadas diferentes, que se somam. A primeira é estatal: o domínio público marítimo-terrestre é definido por lei do Estado e delimitado, troço a troço, por um ato administrativo próprio — o deslinde —, e a partir dessa linha existem servidões que condicionam o que se pode fazer no solo confinante. A segunda é balear: áreas naturais protegidas designadas pela legislação das ilhas, com regimes próprios de uso e de edificação.
Uma parcela pode estar abrangida por ambas, por uma ou por nenhuma, e a resposta não se deduz da distância ao mar nem da vista. Obtém-se do processo: o deslinde daquele troço, a designação que recai sobre a parcela e o que o instrumento aplicável permite. Não publicamos aqui larguras, distâncias nem parâmetros de ocupação, porque dependem do caso e datam-se depressa.
Numa ilha, a costa não é um pormenor de uma parte do mercado: é o mercado. Por isso esta verificação faz-se cedo e por escrito, antes de a conversa passar para o preço.
O que verificamos nas Baleares em particular?
Aqui a compra decide-se mais no processo do que no edifício. Um imóvel pode estar impecável e ser, ao mesmo tempo, impossível de arrendar a turistas, impossível de ampliar ou difícil de financiar — e as três coisas leem-se em documentos, não numa visita. Estas nove verificações estão escritas a partir do método, não de observação de rua.
01
A ilha antes do imóvel
A primeira pergunta não é sobre o imóvel: é sobre a ilha. O instrumento de ordenação aplicável, a administração insular competente e o regime de arrendamento turístico em vigor determinam o que faz sentido procurar. Um critério construído em Maiorca não se transporta para Ibiza sem ser revisto.
02
Classificação do solo
Pedimos a informação urbanística da parcela antes de discutir o edifício. É ela que diz se há capacidade construtiva, se uma ampliação é possível e se a divisão da parcela está excluída. Sem esse documento, qualquer conversa sobre obra futura é uma conversa sobre uma hipótese.
03
O título de arrendamento turístico, se o uso pretendido o exigir
Verificamos se existe título associado ao imóvel, qual o número de registo, o que cobre e em que estado está. Um anúncio que promete rendimento turístico sem número de registo verificável descreve uma intenção, não um direito.
04
O regulamento da comunidade
Estatutos, atas das últimas assembleias, orçamento e derramas aprovadas ou previstas. É onde se lê o que a comunidade permite — arrendamento, obras, acessos — e quanto custa por ano viver ali, antes de esse custo ser assumido.
05
Correspondência entre o registado, o cadastrado e o construído
Medimos e confrontamos os três. Divergências são frequentes em casas com décadas, sobretudo quando houve piscina, anexo, garagem ou cave acrescentados depois. Todas têm de estar identificadas antes da proposta, porque nem todas têm a mesma solução.
06
Cédula de habitabilidade
É o documento pelo qual a administração certifica que a habitação reúne condições de habitabilidade, e tem prazo de validade. Verificamos se existe, a que corresponde e quando caduca. Se não existir, estabelecemos por escrito o que é preciso para a obter, quanto demora e quem assume o custo.
07
Água, saneamento e energia
Numa parcela fora de núcleo urbano, a origem da água e a autorização da captação, o tratamento das águas residuais e a ligação elétrica são parte da viabilidade e do custo. Não são pormenores técnicos: são condições de uso.
08
Proteções e costa
Verificamos o deslinde do troço, as servidões que recaem sobre a parcela e qualquer designação de proteção ambiental, paisagística ou patrimonial. É o que separa uma obra possível de uma obra que não se autoriza.
09
A visita fora de época
Uma zona costeira em novembro e a mesma zona em agosto diferem em ocupação, acessos, ruído e serviço disponível. Visitamos nos dois momentos quando o calendário o permite, e dizemo-lo quando não permitiu.
As verificações relativas a licenciamento, arrendamento turístico, proteções e costa assentam em enquadramento que muda e em atos administrativos próprios de cada parcela e de cada ilha. São confirmadas junto da administração competente e à data da operação, não a partir desta página.
Que imposto incide sobre a compra nas Baleares?
A taxa aplicável à transmissão patrimonial é fixada ao nível da comunidade autónoma. Nas Ilhas Baleares é a própria comunidade que a fixa, pelo que difere da de Madrid ou da Andaluzia e pode mudar sem que a regra estatal mude. Uma percentagem avulsa retirada de outro site é, por construção, certa para uns leitores e errada para outros.
Por isso não publicamos aqui nenhuma taxa. Confirmamo-la na fonte primária à data da operação e entregamos o cálculo por escrito, sobre o valor de aquisição do imóvel concreto e com a norma aplicada. A distinção entre segunda mão e obra nova, que muda o imposto e não apenas o montante, está tratada na página de Espanha.
Comprar nas Baleares dá direito a residência?
Não. O visto de residência por investimento espanhol — a chamada golden visa — foi derrogado com efeitos a 3 de abril de 2025, pela Lei Orgânica 1/2025. Não existe via de substituição direta: comprar imóvel em Espanha deixou de ser, por si só, fundamento de autorização de residência.
As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas nos seus próprios termos. A compra por estrangeiros continua livre e sem restrição de nacionalidade: o que mudou foi a ligação entre comprar e residir, não o direito de comprar. Quem esteja a planear com informação anterior a 2025 está a planear com regras que já não existem.
Que imóveis temos com mandato ativo nas Baleares?
Os imóveis com mandato ativo nas ilhas aparecem aqui, ligados à respetiva ficha.
Uma parte dos nossos mandatos não é anunciada. Se procura algo específico, diga-nos o quê.
Enviar um briefingQuem responde pelas Baleares?
Cada praça tem um consultor responsável, com nome, retrato e página de autor. É a mesma exigência que aplicamos aos artigos do Jornal: sem assinatura de pessoa real, não publicamos.
O consultor responsável pelas Baleares é publicado aqui quando a ficha estiver completa — nome, retrato, línguas, anos de atividade e página de autor. Enquanto não estiver, não colocamos um nome genérico nem uma caixa de contacto sem responsável.
Ver a equipaPerguntas frequentes sobre comprar nas Baleares
Um estrangeiro pode comprar em Maiorca, Ibiza ou Menorca?
Sim. A compra de imóvel em Espanha por estrangeiros não está restringida por nacionalidade nem exige residência prévia. É necessário um número de identificação de estrangeiro (NIE) e, na prática, conta bancária em Espanha para liquidar impostos e encargos. A compra pode ser feita em nome próprio, em compropriedade ou através de sociedade, com consequências fiscais diferentes conforme o caso.
As três ilhas têm as mesmas regras?
Não. Maiorca, Ibiza e Menorca têm conselhos insulares próprios, com competências em ordenamento do território e em turismo, e cada ilha tem os seus instrumentos de ordenação e o seu regime de arrendamento turístico. O que é verdade numa ilha pode não ser verdade na seguinte, e é por isso que tratamos as Baleares como três mercados e não como um.
Posso arrendar a turistas o imóvel que comprar?
Depende de existir um título administrativo associado àquela habitação — a estância turística em vivenda — e de o regulamento da comunidade de proprietários não o proibir. O regime é insular e contingentado: pode não haver título disponível para uma zona, independentemente das qualidades do imóvel. Verificamos o número de registo no registo da administração competente antes de aceitar qualquer previsão de rendimento.
Comprar nas Baleares dá direito a residência?
Não. O visto de residência por investimento, conhecido como golden visa, foi derrogado com efeitos a 3 de abril de 2025, pela Lei Orgânica 1/2025, sem via de substituição direta. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas. A compra por estrangeiros continua livre: o que terminou foi a ligação entre comprar imóvel e obter residência.
Posso construir numa parcela em solo rústico?
Depende da classificação da parcela e dos parâmetros fixados nos instrumentos insulares e municipais, e pode não ser possível. Uma parcela grande não é, por si, uma parcela edificável, e uma casa existente não é prova de que se possa ampliar. Pedimos a informação urbanística da parcela antes de discutir qualquer projeto.
Qual é o imposto de transmissão nas Baleares?
A taxa é fixada pela comunidade autónoma das Ilhas Baleares e por isso difere da de Madrid ou da Andaluzia. Não publicamos aqui nenhuma percentagem: confirmamo-la na fonte primária à data da operação e entregamos o cálculo por escrito, sobre o valor de aquisição do imóvel concreto e com a norma aplicada.
Existe um imposto de 100% para compradores de fora da União Europeia?
Não. Existe uma proposta, anunciada em janeiro de 2025 e entrada no parlamento em maio de 2025. Não foi debatida em plenário, não tem data de aplicação e não é lei. Nenhuma operação está sujeita a esse imposto. Acompanhamos a tramitação e datamos o que publicamos.
Publicam preço por metro quadrado por ilha?
Ainda não. Publicaremos preço por metro quadrado quando for observado pela Rhamos em operações reais, por ilha e por zona, com a data da observação e o método indicados. Uma média que junte Maiorca, Ibiza e Menorca descreve um mercado que não existe, porque as três têm regras e procura diferentes.
Onde escrevemos sobre as zonas das ilhas?
Um artigo por zona, com dados próprios, é o conteúdo mais difícil de replicar e o que exige presença local. Fica ligado a partir daqui à medida que é publicado.
As primeiras edições estão em preparação.
Procura nas ilhas e quer saber o que o processo permite
Se está a considerar comprar em Maiorca, em Ibiza ou em Menorca, a conversa útil começa pela ilha, pelo uso pretendido e pelo que a classificação da parcela permite, não por uma lista de imóveis. Uma parte dos mandatos nesta praça não é anunciada; se procura algo específico, diga-nos o quê.