Mercados · Espanha · Madrid
Pisos de luxo em Madrid
O mercado prime de Madrid concentra-se em Salamanca, Chamberí e Chamartín, dentro do município, e em La Moraleja, que fica em Alcobendas. Qualquer estrangeiro pode comprar. Comprar não dá acesso a residência desde abril de 2025.
Esta página está publicada com a estrutura completa e com os dados de campo por preencher. O que é próprio de Madrid e não depende de observação de rua — a diferença entre um edifício clássico do ensanche e uma obra nova, o que muda em impostos entre segunda mão e obra nova, a comunidade de proprietários e a derrama, a nota simple e o certificado energético — está escrito por inteiro.
Porque é que esta página ainda não tem preços por zona?
Porque não os observámos. Um preço por metro quadrado só é útil se disser o que foi transacionado, em que zona, em que tipologia e em que data. O que circula como «preço médio de Madrid» é quase sempre preço pedido em portal, agregado por distrito e sem data — descreve a oferta anunciada, não o negócio fechado, e as duas divergem de forma sistemática.
A alternativa fácil seria copiar esses números e publicá-los com ar de autoridade. Não o fazemos por duas razões. A primeira percorre o site: não publicamos um número que não possamos datar e defender. A segunda é editorial — uma página de cidade que possa ser escrita por quem nunca lá esteve não tem valor para o leitor nem para quem a indexa.
A regra que aplicamos
Se a página puder ser escrita por alguém que nunca esteve em Madrid, não se publica como se tivesse sido. A defesa contra o texto genérico é a observação direta.
O que falta, em concreto
- 01
Preço por metro quadrado observado em cada zona, com a data e o método de observação.
- 02
Tipologia dominante em cada zona, e o que se ganha e o que se perde ao escolhê-la.
- 03
Uma observação de campo por zona, feita por quem lá esteve, assinada e datada.
- 04
O consultor responsável pela praça, com retrato e página de autor.
- 05
Pelo menos um imóvel com mandato ativo ou uma operação concluída na cidade.
- 06
A taxa de transmissão em vigor na Comunidade de Madrid, confirmada na fonte primária e datada.
Que zonas compõem o mercado prime de Madrid?
As quatro zonas abaixo são as que acompanhamos. A coluna do município é factual e verificável, e está preenchida: La Moraleja não pertence ao município de Madrid, mas ao de Alcobendas, e isso tem consequências práticas. As colunas de observação ficam por preencher até haver dados próprios.
| Zona | Município | Tipologia dominante | € / m² observado | O que se ganha |
|---|---|---|---|---|
| Salamanca | Madrid | Por observar | Por observar | Por observar |
| Chamberí | Madrid | Por observar | Por observar | Por observar |
| Chamartín | Madrid | Por observar | Por observar | Por observar |
| La Moraleja | Alcobendas | Por observar | Por observar | Por observar |
O que dizemos sobre cada zona?
O parágrafo de cada zona descreve a forma urbana e a situação administrativa, que qualquer pessoa pode confirmar num mapa ou num registo municipal. O que falta é o outro tipo de conhecimento: a exposição solar de uma rua concreta, o ruído a horas concretas, o troço em que o preço muda sem que o mapa o mostre. Esse fica identificado como pendente até haver quem o assine.
Salamanca
Madrid
Distrito nascido do ensanche do século XIX, com malha ortogonal, quarteirões regulares e edifícios do período com pé-direito alto e distribuição clássica. O tecido foi depois preenchido com construção mais recente, pelo que na mesma rua convivem prédios de época e obra nova. Serrano, Velázquez e Goya organizam o comércio e determinam boa parte do movimento diário do distrito.
Aguarda observação de campo, assinada e datada.
Chamberí
Madrid
Também do ensanche e do mesmo período, com uma matriz mais residencial. Divide-se em bairros com carácter próprio — Almagro, Trafalgar, Arapiles, Ríos Rosas, Gaztambide e Vallehermoso — que não se comportam como uma unidade: o que é verdade num deles pode não ser verdade no seguinte, e a diferença mede-se ao quarteirão.
Aguarda observação de campo, assinada e datada.
Chamartín
Madrid
A norte, atravessado pelo troço final do Paseo de la Castellana e servido pela estação de Chamartín. Reúne situações urbanas muito diferentes: El Viso, com moradias de baixa altura dos anos trinta, convive no mesmo distrito com bairros de construção posterior e com a proximidade do eixo terciário da Castellana.
Aguarda observação de campo, assinada e datada.
La Moraleja
Alcobendas
Urbanização residencial de baixa densidade a norte de Madrid, com moradias em parcela e vias privadas de acesso. Não pertence ao município de Madrid mas ao de Alcobendas: a câmara competente, as licenças, as taxas municipais e o Imposto sobre Bens Imóveis são de Alcobendas, e é aí que se verificam. Procura-se junto com Madrid; administra-se separadamente.
Aguarda observação de campo, assinada e datada.
O que distingue um edifício clássico do ensanche de uma obra nova?
É a primeira decisão real em Salamanca e em Chamberí, e não se resolve por preferência estética. As duas opções trocam coisas diferentes entre si, e a troca é sempre a mesma: o edifício de época dá volume e localização consolidada, a obra nova dá desempenho e previsibilidade de encargos.
| Aspeto | Edifício de época | Obra nova |
|---|---|---|
| Pé-direito e volume | Pé-direito alto nos pisos principais, que determina o que é possível fazer com a planta. | Pé-direito regulado pela norma em vigor, geralmente inferior, com plantas mais uniformes. |
| Estrutura | Paredes-mestras e estrutura de época, que condicionam a demolição interior e obrigam a projeto. | Estrutura de betão ou metálica, com maior liberdade de compartimentação inicial. |
| Proteção patrimonial | Pode ter nível de proteção atribuído no planeamento municipal, que limita fachada, elementos comuns e obras. | Sem proteção patrimonial. |
| Instalações e desempenho | Instalações e isolamento dependem da última intervenção. Verifica-se o que foi feito, com que projeto e com que licença. | Instalações e isolamento executados segundo a norma aplicável à data da licença de obra. |
| Elevador, garagem e acessos | Podem ter sido acrescentados posteriormente, com soluções de compromisso. Confirma-se no local e nas atas. | Previstos no projeto, geralmente com lugar de estacionamento afeto à fração. |
| Encargos de comunidade | Edifício antigo tende a gerar obras de conservação. As derramas aprovadas leem-se nas atas antes de assinar. | Encargos correntes previsíveis nos primeiros anos; zonas comuns extensas aumentam a quota. |
| Imposto da transmissão | Segunda transmissão: tributa em ITP. | Primeira transmissão: tributa em IVA, com AJD. |
Não há resposta geral. Há a pergunta certa, que é o que se pretende fazer com o imóvel e durante quanto tempo, e a verificação que se faz depois — no local, no registo e nas atas da comunidade.
O que muda em impostos entre segunda mão e obra nova?
Muda o imposto que incide sobre a compra. A aquisição em segunda mão tributa em Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP). A aquisição de obra nova, em primeira transmissão, não tributa em ITP mas em Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), acrescido do imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD).
Isto não é uma distinção formal. São impostos diferentes, com regras diferentes e níveis de decisão diferentes: o ITP e o AJD são fixados pela comunidade autónoma — no caso, a Comunidade de Madrid — enquanto o IVA é fixado ao nível do Estado. Duas operações com o mesmo preço podem ter custos fiscais distintos consoante o imóvel seja novo ou usado.
Não publicamos aqui nenhuma taxa. Publicá-la exigiria confirmá-la na fonte primária e datá-la, e a taxa de transmissão varia entre comunidades autónomas, o que faz de qualquer percentagem avulsa uma informação certa para uns leitores e errada para outros. O cálculo é feito para o imóvel concreto e entregue por escrito, com a data e a norma aplicada.
| Encargo | Segunda mão | Obra nova |
|---|---|---|
| Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) | Aplicável. Fixado pela comunidade autónoma. A confirmar | Não aplicável. |
| Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) | Não aplicável. | Aplicável. Fixado ao nível do Estado. A confirmar |
| Atos Jurídicos Documentados (AJD) | Não aplicável à escritura de compra sujeita a ITP. | Aplicável. Fixado pela comunidade autónoma. A confirmar |
«A confirmar» significa que a taxa não foi verificada na fonte primária para efeitos de publicação nesta página. Não significa que o encargo não exista nem que seja negligenciável.
O que são as despesas de comunidade e a derrama?
Um prédio dividido em frações está sujeito ao regime da propriedade horizontal. Cada fração tem uma quota de participação nos elementos comuns — fachada, cobertura, escadas, elevador, canalizações gerais — e é essa quota que determina quanto cada proprietário paga e quanto pesa o seu voto nas decisões da assembleia.
As despesas de comunidade são o encargo corrente: limpeza, manutenção do elevador, seguro do edifício, administração, consumos das zonas comuns. A derrama é diferente: é uma contribuição extraordinária aprovada em assembleia para uma despesa que o orçamento corrente não cobre, tipicamente uma obra — cobertura, fachada, instalação ou substituição de elevador. Uma derrama aprovada antes da compra e ainda por pagar é uma despesa real que não aparece no anúncio.
Por isso se leem as atas das últimas assembleias e se pede a certificação de estar em dia com a comunidade antes de assinar. O imóvel responde por determinadas quantias pendentes, pelo que o alcance dessa responsabilidade se confirma por escrito e à data da operação, e não a partir desta página.
| Elemento | O que determina |
|---|---|
| Quota de participação | Quanto a fração paga das despesas comuns e o peso do voto em assembleia. |
| Elementos comuns | Fachada, cobertura, estrutura, escadas, elevador e instalações gerais do edifício. |
| Assembleia de proprietários | Aprova o orçamento, as obras e as derramas. As decisões constam das atas. |
| Despesa corrente | Encargo periódico previsto no orçamento aprovado. |
| Derrama | Contribuição extraordinária aprovada para despesa fora do orçamento corrente. |
| Certificação de dívida | Documento que declara se a fração está em dia com a comunidade. Pede-se antes de assinar. |
O que mostra uma nota simple e porque se lê antes de tudo?
A nota simple é o extrato informativo do Registo da Propriedade sobre um imóvel concreto. Lê-se antes da visita, antes da proposta e antes de qualquer conversa sobre preço, porque é o único documento que diz quem pode vender e o que vem agarrado ao imóvel. Custa pouco e resolve, ou termina, a maior parte das operações problemáticas antes de haver dinheiro em risco.
| Elemento | Para que serve |
|---|---|
| Titularidade inscrita | Diz quem está inscrito como proprietário e em que proporção. Vender sem estar todos identificados é a origem de escrituras adiadas. |
| Descrição registal | Descreve o imóvel tal como está inscrito, incluindo a superfície. Confronta-se com o cadastro e com a medição no local. |
| Hipotecas e penhoras | Mostra os ónus inscritos que têm de ser levantados ou tratados antes ou na própria escritura. |
| Servidões e limitações | Direitos de terceiros sobre o imóvel que se mantêm depois da venda. |
| Condições resolutivas e afetações | Cláusulas e afetações inscritas que podem condicionar a propriedade ou a transmissão. |
| Regime de propriedade horizontal | Identifica a fração dentro do edifício e a sua quota de participação nos elementos comuns. |
Pede-se duas vezes: no início, para decidir se vale a pena avançar, e em data próxima da escritura, porque uma inscrição posterior muda o quadro sem avisar ninguém.
O certificado de eficiência energética é obrigatório?
Sim. O certificado de eficiência energética é exigido para comercializar e para transmitir um imóvel, é emitido por técnico competente e regista-se junto do órgão competente da comunidade autónoma. A classificação tem de constar da publicidade do imóvel, e o certificado é entregue ao comprador.
Vale a pena lê-lo em vez de o arquivar. A classificação e as recomendações que a acompanham descrevem o comportamento térmico do edifício, que é o que determina o custo de o aquecer e arrefecer — matéria com peso próprio num edifício de época e num clima com amplitude térmica marcada como o de Madrid.
O que verificamos em Madrid em particular?
Estas verificações não são exclusivas de Madrid, mas é aqui que aparecem com mais frequência e é aqui que custam mais caro quando se saltam.
01
O que foi feito ao edifício, e com que licença
Num prédio do ensanche, o acabamento é a parte visível e a parte barata de avaliar. Verificamos o que foi feito à estrutura, à cobertura, à fachada e às instalações, com que projeto e com que licença, e se a intervenção foi na fração ou no edifício. A pergunta útil não é se está bem apresentado — é o que está por trás da parede nova e se a obra foi comunicada e licenciada.
02
Nível de proteção atribuído no planeamento
Um edifício com nível de proteção atribuído no planeamento municipal tem limites ao que pode ser alterado, e esses limites aplicam-se antes de qualquer projeto de interiores. Confirma-se antes de orçamentar obra, não depois de a ter desenhada.
03
Atas da comunidade e derramas aprovadas
Leem-se as atas das últimas assembleias e pede-se a certificação de dívida. É nas atas que estão as obras aprovadas e ainda não executadas, as derramas votadas e os litígios em curso do edifício. Nenhuma dessas três coisas consta do anúncio.
04
Registo, cadastro e medição no local
A superfície inscrita no registo, a que consta do cadastro e a que se mede divergem com frequência em edifícios antigos e em imóveis com obras posteriores. A divergência tem consequências fiscais e pode travar a inscrição, e por isso se confronta antes de assinar.
05
Onde fica o imóvel, para efeitos administrativos
Em La Moraleja, o município é Alcobendas e não Madrid. A câmara competente, as licenças, as taxas e o Imposto sobre Bens Imóveis seguem essa fronteira, e verificam-se aí. Assumir o contrário é fácil e custa tempo na altura em que não há tempo.
06
Estacionamento, e a que fração pertence
Confirma-se se o lugar de estacionamento é fração autónoma, anexo da fração ou direito de uso, porque as três coisas transmitem-se de maneira diferente e nem todas seguem automaticamente a casa. Verifica-se no registo, não na visita.
Que imóveis temos com mandato ativo em Madrid?
Os imóveis com mandato ativo na cidade aparecem aqui, ligados à respetiva ficha.
Uma parte dos nossos mandatos não é anunciada. Se procura algo específico, diga-nos o quê.
Enviar um briefingQuem responde por Madrid?
Cada praça tem um consultor responsável, com nome, retrato e página de autor. É a mesma exigência que aplicamos aos artigos do Jornal: sem assinatura de pessoa real, não publicamos.
O consultor responsável por Madrid é publicado aqui quando a ficha estiver completa — nome, retrato, línguas, anos de atividade e página de autor. Enquanto não estiver, não colocamos um nome genérico nem uma caixa de contacto sem responsável.
Ver a equipaPerguntas frequentes sobre comprar em Madrid
Um estrangeiro pode comprar um piso em Madrid?
Sim. As regras são as mesmas do resto de Espanha: não há restrição de nacionalidade nem exigência de residência prévia. É necessário um Número de Identidade de Extranjero (NIE), usado para liquidar o imposto da transmissão, outorgar a escritura perante notário e inscrever a compra no Registo da Propriedade.
Comprar um imóvel em Madrid dá direito a residência?
Não. O golden visa espanhol, a autorização de residência por investimento que incluía a via imobiliária, foi revogado pela Ley Orgánica 1/2025, com efeitos a 3 de abril de 2025, e não teve substituto. Isto aplica-se a Madrid como ao resto do país. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas.
Que imposto se paga ao comprar em Madrid: ITP ou IVA?
Depende do tipo de transmissão. A compra em segunda mão tributa em Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), fixado pela comunidade autónoma. A compra de obra nova, em primeira transmissão, tributa em Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), fixado ao nível do Estado, acrescido do imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD), também fixado pela comunidade autónoma. Não publicamos taxas nesta página: são confirmadas na fonte primária para a operação concreta e entregues por escrito, com a data.
La Moraleja fica em Madrid?
Não. La Moraleja é uma urbanização residencial no município de Alcobendas, a norte de Madrid. Procura-se junto com as zonas prime da cidade, mas administra-se separadamente: a câmara competente, as licenças, as taxas municipais e o Imposto sobre Bens Imóveis são de Alcobendas, e é aí que se verificam.
O que é uma derrama numa comunidade de proprietários?
É uma contribuição extraordinária aprovada em assembleia para uma despesa que o orçamento corrente não cobre, tipicamente uma obra na cobertura, na fachada ou no elevador. Uma derrama aprovada antes da compra e ainda por pagar é uma despesa real que não consta do anúncio, pelo que se leem as atas das últimas assembleias e se pede a certificação de dívida antes de assinar.
O que mostra uma nota simple?
Mostra quem está inscrito como proprietário e em que proporção, como o imóvel está descrito no registo, e que ónus estão inscritos sobre ele: hipotecas, penhoras, servidões, condições resolutivas e afetações. Identifica também a fração dentro do edifício e a sua quota de participação. Pede-se no início da análise e de novo em data próxima da escritura.
Publicam o preço por metro quadrado por zona de Madrid?
Ainda não. Publicaremos preço por metro quadrado quando for observado pela Rhamos em operações reais, com a data da observação e o método indicados. Um preço médio recolhido de portais descreve o valor pedido nos anúncios, não o valor a que se fecham negócios, e as duas grandezas divergem de forma sistemática.
Onde escrevemos sobre os bairros de Madrid?
Um artigo por bairro, com dados próprios, é o conteúdo mais difícil de replicar e o que exige presença local. Fica ligado a partir daqui à medida que é publicado.
As primeiras edições estão em preparação.
Procura em Madrid e quer saber o que é verdade
Se está a considerar comprar na cidade, a conversa útil começa pelo critério e pela zona, não por uma lista de imóveis. Uma parte dos mandatos em Madrid não é anunciada; se procura algo específico, diga-nos o quê.