Guias · Imóvel e residência
Comprar imóvel dá residência em Portugal, Espanha ou Dubai?
Em Portugal não, desde outubro de 2023. Em Espanha não, desde 3 de abril de 2025. No Dubai sim: AED 2 000 000 de valor registado no Dubai Land Department dão acesso ao Golden Visa de dez anos. Nas três praças, um estrangeiro pode comprar sem residir.
A resposta mudou nas três jurisdições entre 2023 e 2026, e mudou em direções diferentes. Muita da informação em circulação é anterior a essas alterações. Este guia diz o que mudou em cada praça, quando, por que instrumento, o que se mantém e o que isso significa para quem está a planear agora.
Comprar imóvel dá residência nas três praças?
Uma linha por praça. Esta tabela resume o guia inteiro; o resto da página desenvolve cada linha e indica a fonte.
| Mercado | Comprar imóvel dá residência? | Situação verificada |
|---|---|---|
| Portugal | Não | A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI) foi eliminada em outubro de 2023, pela Lei n.º 56/2023. Mantêm-se as vias de fundos de investimento qualificados, doação para património cultural, investigação científica e criação de postos de trabalho. Em maio de 2026 entrou em vigor a revisão da lei da nacionalidade. |
| Espanha | Não | A golden visa foi derrogada com efeitos a 3 de abril de 2025, pela Ley Orgánica 1/2025. Não há substituto direto. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas. |
| Dubai | Sim | Mantém-se o limiar de AED 2 000 000 de valor registado no Dubai Land Department para o Golden Visa de dez anos. Em 2026 as regras tornaram-se mais acessíveis: o requisito de pagamento antecipado foi aliviado e passou a ser admitida a agregação de imóveis. |
«Não» significa que a compra de imóvel, por si só, não abre uma via de residência. Não significa que a compra esteja vedada. Nas três praças, um estrangeiro pode comprar sem restrição de nacionalidade. São duas perguntas distintas, e é a confusão entre elas que sustenta muita da informação errada em circulação.
O que mudou em Portugal e o que substituiu a via imobiliária do ARI?
A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI), conhecida como Golden Visa, foi eliminada para novas candidaturas em outubro de 2023, através da Lei n.º 56/2023. As candidaturas submetidas antes dessa data continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores.
Nada a substituiu no mesmo formato. O que se mantém são as outras vias do ARI, e nenhuma delas passa pela compra de um imóvel: fundos de investimento qualificados, doação para património cultural, investigação científica e criação de postos de trabalho. São vias de investimento com requisitos próprios, não uma versão alternativa da compra de casa.
Em maio de 2026 entrou em vigor a revisão da lei da nacionalidade. Quem esteja a planear com informação anterior a outubro de 2023 está a planear com regras que já não existem. Quem esteja a planear naturalização com informação anterior a maio de 2026 deve reconfirmar o enquadramento aplicável ao seu caso.
A compra em si não mudou. Qualquer estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal, sem restrição de nacionalidade e sem exigência de residência prévia. É necessário um número de identificação fiscal (NIF) português e, para não residentes com domicílio fora da União Europeia, a designação de um representante fiscal.
| Via | Limiar indicado na lei |
|---|---|
| Fundos de investimento qualificados | A partir de € 500 000 |
| Doação para património cultural | A partir de € 250 000 |
| Investigação científica | A confirmar na fonte primária |
| Criação de postos de trabalho | A confirmar na fonte primária |
Onde a coluna diz «a confirmar na fonte primária», a via existe e o limiar não é publicado nesta página antes de ser confirmado no diploma. Publicar um limiar de memória é exatamente o mecanismo pelo qual um valor errado sobrevive anos na internet, que é o problema que este guia existe para corrigir.
O que isto significa para quem está a planear agora
Se o plano era comprar um imóvel para obter residência em Portugal, o plano não é executável, e não falha na escritura: falha meses depois, quando o pedido de residência não tem base legal. Se o objetivo é residir, a decisão sobre a via é anterior à decisão sobre o imóvel e é matéria de aconselhamento jurídico. Se o objetivo é ter casa em Portugal, nada mudou: a compra continua livre.
Ver o guia de compra em PortugalO que mudou em Espanha desde a Ley Orgánica 1/2025?
A golden visa espanhola foi derrogada com efeitos a 3 de abril de 2025, através da Ley Orgánica 1/2025. A via de residência por investimento imobiliário deixou de existir e não foi reaberta noutro formato. Não há substituto direto.
As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas. Quem já era titular não perde o título por efeito da derrogação. O que deixou de ser possível é obter um título novo por esta via.
A compra continua livre. Um estrangeiro pode comprar imóvel em Espanha sem restrição de nacionalidade e sem exigência de residência prévia.
A tributação da transmissão de imóveis é fixada ao nível da comunidade autónoma. Por isso difere entre Madrid, a Andaluzia e as Baleares, e a taxa aplicável tem de ser confirmada para a comunidade em causa. Não publicamos aqui uma percentagem: uma taxa correta em Madrid pode estar errada em Palma, e uma taxa correta este ano pode estar errada no seguinte.
Existe um imposto de 100% para compradores de fora da União Europeia?
Existe uma proposta. Não existe uma lei. Foi anunciada em janeiro de 2025 e submetida ao parlamento em maio de 2025. Não chegou a ser debatida em plenário. Não tem data de aplicação. Não está em vigor.
A pergunta aparece com frequência e é respondida, com frequência, em ambas as direções. Uma página que a descreva como imposto em vigor está errada. Uma página que garanta que nunca existirá está a afirmar mais do que se sabe. A resposta correta é a que consta acima, com a data em que foi confirmada.
| Afirmação | Estado verificado |
|---|---|
| Golden visa por compra de imóvel | Derrogada com efeitos a 3 de abril de 2025, pela Ley Orgánica 1/2025. |
| Autorizações concedidas antes de 3 de abril de 2025 | Mantêm-se válidas. |
| Substituto direto da via imobiliária | Não existe. |
| Compra de imóvel por estrangeiros | Sem restrição de nacionalidade. |
| Imposto de 100% a compradores de fora da União Europeia | Proposta anunciada em janeiro de 2025 e submetida ao parlamento em maio de 2025. Não foi debatida em plenário, não tem data de aplicação e não é lei. |
| Tributação da transmissão de imóveis | Fixada ao nível da comunidade autónoma. Difere entre comunidades e confirma-se para a comunidade em causa. |
O que dá o limiar de AED 2 000 000 no Dubai?
Um valor registado de AED 2 000 000 no Dubai Land Department (DLD) dá acesso a um Golden Visa de dez anos. É a única das três praças em que a compra de imóvel abre, por si só, uma via de residência.
Em 2026 as regras tornaram-se mais acessíveis em dois pontos concretos. O requisito de pagamento antecipado foi aliviado. E passou a ser admitida a agregação de imóveis para atingir o limiar, em vez de o limiar ter de ser cumprido por um único imóvel.
A propriedade plena por estrangeiros é possível nas zonas designadas para esse efeito. Fora dessas zonas, o regime é outro. A zona é por isso uma verificação prévia, não um detalhe da ficha do imóvel.
Nas compras em planta, o registo é feito através do Oqood, os projetos são aprovados pela Real Estate Regulatory Agency (RERA) e os pagamentos são protegidos por conta de garantia (escrow) do projeto. São três verificações distintas e todas se fazem antes de assinar.
O que se verifica antes de assinar
| Elemento | O que é | Porque importa |
|---|---|---|
| Dubai Land Department (DLD) | A autoridade onde a propriedade é registada. | É o registo que constitui e prova a titularidade, e é o valor registado que conta para o limiar. |
| Limiar de AED 2 000 000 | Valor registado que dá acesso ao Golden Visa de dez anos. | Abaixo do limiar, a compra não abre a via de residência. É a única linha desta tabela que responde à pergunta do título. |
| Zona de propriedade plena | Área designada em que um estrangeiro pode deter propriedade plena. | Determina se a aquisição é sequer possível na forma pretendida. Confirma-se para o imóvel concreto, antes da proposta. |
| Oqood | Registo das compras em planta. | É onde a unidade em construção fica inscrita antes de existir título definitivo. |
| Real Estate Regulatory Agency (RERA) | Entidade que aprova os projetos. | Um projeto sem aprovação não é uma versão mais barata do mesmo negócio. |
| Conta de garantia (escrow) do projeto | Conta onde os pagamentos do comprador ficam afetos ao projeto. | É o mecanismo que separa o dinheiro do comprador da tesouraria do promotor. |
Qual a diferença entre residência fiscal e autorização de residência?
São duas coisas diferentes, e a confusão entre as duas é frequente. Uma autorização de residência é um título que permite residir num país. A residência fiscal é o estatuto que determina onde o rendimento é declarado e tributado.
Não andam necessariamente juntas. É possível ter autorização de residência num país e não ser aí residente fiscal. É possível tornar-se residente fiscal num país sem qualquer relação com a compra de um imóvel. E comprar um imóvel, por si só, não determina nenhuma das duas coisas em nenhuma das três praças.
Os critérios da residência fiscal são fixados pela lei de cada jurisdição e não pela vontade do comprador. Não os publicamos aqui: dependem do caso concreto, confirmam-se na fonte primária e com aconselhamento fiscal, e confirmam-se antes da compra e não depois dela.
| Aspeto | Autorização de residência | Residência fiscal |
|---|---|---|
| O que é | Título que permite residir no país, nos termos que o próprio título fixa. | Estatuto que determina onde o rendimento é declarado e tributado. |
| De onde resulta | De um pedido deferido pela autoridade competente. | Da aplicação dos critérios legais da jurisdição ao caso concreto. |
| A compra de imóvel dá acesso? | Apenas no Dubai, ao abrigo do limiar de valor registado no Dubai Land Department. Em Portugal e em Espanha, não. | Não, em nenhuma das três praças. |
| O que não implica | Não implica passar a ser residente fiscal nesse país. | Não implica ter título de residência nesse país. |
| Onde se confirma | Junto da autoridade de imigração competente. | Junto da administração fiscal e de profissional habilitado. |
O que é preciso para comprar sem residir, em cada praça?
Comprar não exige residir em nenhuma das três praças. Exige tratar de identificação fiscal e de representação antes de haver um imóvel escolhido, e as exigências não são as mesmas nas três.
| Praça | O que a compra exige | O que a compra dá em matéria de residência |
|---|---|---|
| Portugal | Número de identificação fiscal (NIF) português. Para não residentes com domicílio fora da União Europeia, designação de representante fiscal. Sem restrição de nacionalidade e sem exigência de residência prévia. | Nada, desde outubro de 2023. A via imobiliária do ARI foi eliminada pela Lei n.º 56/2023. |
| Espanha | Compra sem restrição de nacionalidade e sem exigência de residência prévia. Os requisitos de identificação do comprador estrangeiro e a tributação da transmissão confirmam-se para a comunidade autónoma em causa.Tributação por comunidade — a confirmar | Nada, desde 3 de abril de 2025. A golden visa foi derrogada pela Ley Orgánica 1/2025 e não tem substituto direto. |
| Dubai | Imóvel situado em zona de propriedade plena e registo junto do Dubai Land Department. Em planta, registo Oqood, projeto aprovado pela RERA e pagamentos em conta de garantia do projeto. | Golden Visa de dez anos a partir de AED 2 000 000 de valor registado. Abaixo desse limiar, a compra não abre a via. |
A coluna do meio descreve o que é preciso para comprar, não o que é preciso para residir. São processos separados, com autoridades diferentes e calendários diferentes, e tratá-los como um só é a origem de planeamentos que não se sustentam.
Que outras vias existem, além da compra de imóvel?
Existem vias de residência que nada têm que ver com a compra de imóvel, e são com frequência a resposta certa para quem chegou aqui à procura de um Golden Visa. Nomeamo-las porque existem. Não publicamos aqui as suas condições, limiares ou prazos: essa matéria confirma-se na fonte primária e para o caso concreto, e uma condição desatualizada é pior do que nenhuma.
| Jurisdição | Via | O que este guia diz sobre ela |
|---|---|---|
| Portugal | Visto D7 | Existe. As condições, os limiares e os prazos confirmam-se caso a caso e não são publicados aqui. |
| Portugal | Visto de nómada digital | Existe. As condições, os limiares e os prazos confirmam-se caso a caso e não são publicados aqui. |
| Portugal | Regime fiscal referido como IFICI | Nomeado aqui porque aparece nas mesmas pesquisas. É matéria fiscal e não um título de residência. As condições confirmam-se caso a caso e não são publicadas aqui. |
| Espanha | Residência não lucrativa | Existe. As condições, os limiares e os prazos confirmam-se caso a caso e não são publicados aqui. |
Para o Dubai não nomeamos aqui vias alternativas. A via ligada à compra de imóvel está descrita acima, com o limiar e a fonte; qualquer outra é matéria da página de mercado do Dubai, que a trata com a fonte própria.
Perguntas frequentes sobre imóvel e residência
Comprar um imóvel em Portugal dá direito a residência?
Não. A via imobiliária da Autorização de Residência para Investimento (ARI), conhecida como Golden Visa, foi eliminada para novas candidaturas em outubro de 2023, através da Lei n.º 56/2023. As candidaturas submetidas antes dessa data continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores. A compra de imóvel continua livre para estrangeiros, mas não abre uma via de residência.
O que substituiu a via imobiliária do ARI em Portugal?
Nada, no mesmo formato. Mantêm-se as outras vias da Autorização de Residência para Investimento, e nenhuma delas passa pela compra de um imóvel: fundos de investimento qualificados a partir de € 500 000, doação para património cultural a partir de € 250 000, investigação científica e criação de postos de trabalho. São vias de investimento com requisitos próprios.
As candidaturas ao ARI submetidas antes de outubro de 2023 continuam a ser tratadas?
Sim. As candidaturas submetidas antes da entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 continuam a ser tratadas ao abrigo das regras anteriores. O que a lei eliminou foi a apresentação de novas candidaturas pela via imobiliária.
A golden visa espanhola ainda existe?
Não. A golden visa espanhola foi derrogada com efeitos a 3 de abril de 2025, através da Ley Orgánica 1/2025. Não existe substituto direto: a via de residência por investimento imobiliário não foi reaberta noutro formato.
As autorizações espanholas concedidas antes de abril de 2025 continuam válidas?
Sim. As autorizações concedidas antes de 3 de abril de 2025 mantêm-se válidas. Quem já era titular não perde o título por efeito da derrogação. O que deixou de ser possível é obter um título novo por esta via.
Existe um imposto de 100% para compradores de fora da União Europeia em Espanha?
Existe uma proposta, não uma lei. Foi anunciada em janeiro de 2025 e submetida ao parlamento em maio de 2025. Não chegou a ser debatida em plenário, não tem data de aplicação e não está em vigor. Pode evoluir, e por isso esta resposta leva data de verificação.
Que impostos de transmissão se pagam em Espanha?
A tributação da transmissão de imóveis é fixada ao nível da comunidade autónoma, pelo que difere entre Madrid, a Andaluzia e as Baleares. A taxa aplicável tem de ser confirmada para a comunidade em que o imóvel se situa. Não publicamos uma percentagem nesta página: uma taxa correta numa comunidade pode estar errada noutra.
Comprar um imóvel no Dubai dá residência?
Sim. AED 2 000 000 de valor registado no Dubai Land Department dão acesso a um Golden Visa de dez anos. É a única das três praças em que a compra de imóvel abre, por si só, uma via de residência. Abaixo desse limiar, a compra não abre a via.
O que mudou nas regras do Dubai em 2026?
As regras tornaram-se mais acessíveis em dois pontos. O requisito de pagamento antecipado foi aliviado. E passou a ser admitida a agregação de imóveis para atingir o limiar, em vez de este ter de ser cumprido por um único imóvel.
Um estrangeiro pode comprar imóvel nas três praças?
Sim, nas três. Em Portugal, sem restrição de nacionalidade, com número de identificação fiscal (NIF) e, para não residentes com domicílio fora da União Europeia, representante fiscal. Em Espanha, sem restrição de nacionalidade. No Dubai, em propriedade plena nas zonas designadas para esse efeito.
Preciso de residir no país para comprar?
Não, em nenhuma das três praças. Nenhuma exige residência prévia para adquirir um imóvel. Comprar, residir e ser residente fiscal são três decisões separadas, com autoridades diferentes e calendários diferentes.
Qual a diferença entre residência fiscal e autorização de residência?
Uma autorização de residência é um título que permite residir num país e resulta de um pedido deferido pela autoridade competente. A residência fiscal é o estatuto que determina onde o rendimento é declarado e tributado, e resulta da aplicação dos critérios legais da jurisdição ao caso concreto. Não andam necessariamente juntas, e comprar um imóvel, por si só, não determina nenhuma das duas.
O que protege os pagamentos numa compra em planta no Dubai?
Os pagamentos são protegidos por conta de garantia (escrow) do projeto, que separa o dinheiro do comprador da tesouraria do promotor. O registo da unidade em construção é feito através do Oqood, e os projetos são aprovados pela Real Estate Regulatory Agency (RERA). São três verificações distintas, todas anteriores à assinatura.
Onde continuamos este assunto?
Cada uma das secções acima tem um artigo próprio no Jornal, com mais detalhe e a mesma exigência de fonte e de data. Ficam ligados a partir daqui à medida que são publicados.
As primeiras edições estão em preparação.
Está a planear com informação de que ano
Se o seu plano assenta em algo que leu sobre Golden Visa antes de 2023, vale a pena reconstruí-lo antes de escolher um imóvel. A conversa útil começa pelo objetivo — residir, ter casa, ou deter património — porque a resposta é diferente em cada caso e a ordem das decisões também.