Preguntas frecuentes sobre comprar en Portugal, España y Dubái

Sí. Cualquier extranjero puede comprar un inmueble en Portugal sin restricción de nacionalidad ni de residencia, y la compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de una sociedad. Se necesita un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea, la designación de un representante fiscal. No es necesario residir en Portugal ni tener autorización de residencia para ser propietario de un inmueble portugués.

No. La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (ARI), conocida como Golden Visa, se eliminó para nuevas solicitudes en octubre de 2023 mediante la Lei 56/2023; las solicitudes presentadas antes de esa fecha se siguen tramitando conforme a las reglas anteriores. Continúan vigentes vías que no pasan por la compra de inmueble: fondos de inversión cualificados desde 500.000 €, donación al patrimonio cultural desde 250.000 €, investigación científica desde 500.000 € y creación de puestos de trabajo. En mayo de 2026 entró en vigor la revisión de la ley de nacionalidad, que amplió los plazos generales de naturalización.

Sí. El número de identificación fiscal portugués (NIF) se utiliza en toda la operación: apertura de cuenta bancaria, contrato de promesa de compraventa, liquidación de impuestos, escritura y registro. Es el primer trámite administrativo que conviene resolver, incluso antes de haber elegido inmueble, porque obtenerlo con prisas en la semana de la oferta es una de las causas más frecuentes de retraso. Puede tramitarse personalmente o mediante representante con poderes suficientes.

Para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea. El representante fiscal es la persona o entidad en Portugal que recibe la correspondencia de la administración tributaria en nombre del propietario. No tiene poder de decisión sobre el inmueble y no es un poder para comprar o vender: es un domicilio fiscal con responsable identificado. Se designa antes de la compra, no después, y se mantiene mientras dure la titularidad en esas condiciones.

Además del precio, una adquisición en Portugal conlleva el impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de inmuebles (IMT) y el Imposto do Selo, ambos liquidados antes de la escritura; escritura y registro; honorarios de abogado; y tasación bancaria si hay financiación. Anualmente, el inmueble queda sujeto al impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) y, por encima de un umbral de valor catastral, al Adicional al IMI (AIMI). No publicamos aquí una tabla de tipos: los tipos vigentes se calculan para el inmueble concreto y se entregan por escrito, con la fecha de la verificación.

No es obligatorio estar presente. La escritura puede otorgarse mediante apoderado con poderes suficientes, siempre que el poder esté preparado con antelación y, cuando se otorgue en el extranjero, legalizado o apostillado según el país. El poder tramitado con prisas en los días previos es una de las causas más comunes de aplazamiento de la firma, sobre todo cuando exige traducción, legalización consular o apostilla.

Puede. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de una sociedad, portuguesa o extranjera. La elección tiene consecuencias fiscales y sucesorias que no son iguales para todos los compradores y debe decidirse con asesoramiento fiscal antes de presentar oferta, porque cambiar la estructura después de la escritura tiene coste y puede generar nueva tributación.

No. La golden visa española quedó derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025, y no existe sustituto directo por la vía de la compra de inmueble. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha se mantienen válidas en sus propios términos. Quien planifique una compra en España con información anterior a abril de 2025 está planificando con reglas que ya no están en vigor.

Cambió la relación entre comprar inmueble y obtener residencia, y solo eso. La vía de autorización de residencia por inversión dejó de existir con la derogación operada por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025, y no fue sustituida. El derecho a comprar no cambió: cualquier extranjero puede seguir adquiriendo inmuebles en España, con Número de Identidad de Extranjero (NIE), y las reglas de compra, registro y tributación de la transmisión siguen siendo independientes del estatus migratorio. La residencia, cuando se necesita, se obtiene por las vías generales de extranjería y no por el inmueble.

Existe una propuesta; no existe un impuesto. La medida se anunció en enero de 2025 y se presentó al parlamento en mayo de 2025, y según el seguimiento disponible el texto no llegó a debatirse en pleno y no tiene fecha de aplicación. No está en vigor, no se aplica a ninguna compra realizada hoy y puede evolucionar en cualquier dirección, incluida la de no salir adelante. Afirmar que el impuesto ya existe, o garantizar que nunca existirá, es decir más de lo que se sabe. La posición correcta es la que aplicamos a toda la materia regulatoria: comprobar la situación en la fecha de la operación, fechar la verificación e indicar la fuente.

Sí. El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el número de identificación fiscal y administrativa de los extranjeros en España, y se exige para comprar, para liquidar los impuestos de la transmisión y para inscribir la propiedad en el registro. Se tramita antes de que haya oferta aceptada y no después: es un trámite con plazos propios y, dejado para el final, es causa frecuente de retraso en la firma.

Varían. La compra de vivienda usada tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma; la compra de obra nueva tributa por IVA, de ámbito estatal, más el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo tipo es también autonómico. A ello se suman notaría, registro y gestoría, y después la tributación anual del inmueble. No publicamos una tabla por comunidad porque los tipos cambian y una tabla desactualizada es peor que ninguna: confirmamos el tipo vigente en esa comunidad y para la operación concreta, por escrito y con fecha.

Puede, en las zonas designadas a tal efecto. En Dubái la propiedad plena por parte de extranjeros está permitida en las áreas así designadas, y fuera de ellas se aplican otras formas de titularidad, como derechos de uso de larga duración. La compra se inscribe en el Dubai Land Department, que es la autoridad que acredita la titularidad. No es necesario residir en los Emiratos Árabes Unidos para ser propietario.

El régimen no lo determina el nombre del barrio sino la inscripción de la parcela o del edificio concreto, y por eso no publicamos una lista de zonas. Antes de cualquier pago comprobamos ante el Dubai Land Department si el inmueble en cuestión se encuentra en área de propiedad plena y en qué términos, y esa comprobación se entrega por escrito. Un folleto de promotora o un anuncio no son fuente aceptable para esta pregunta, porque no responden de ella.

Lo da, en las condiciones vigentes. Un valor registrado de AED 2.000.000 en el Dubai Land Department sigue dando acceso al Golden Visa de 10 años. En 2026 las reglas se volvieron más accesibles: se flexibilizó el requisito de pago anticipado y se admite agregar inmuebles para alcanzar el umbral. Es el único de los tres mercados en el que la compra de inmueble sigue vinculada a la residencia — en Portugal esa vía terminó en 2023 y en España en 2025 — y es la razón por la que los tres mercados no pueden describirse con una sola frase.

Oqood es el registro, ante el Dubai Land Department, de las unidades vendidas sobre plano, antes de que exista título definitivo. Sirve para inscribir en el registro que mantiene la autoridad la relación entre comprador, unidad y proyecto mientras el edificio no está terminado. Antes de cualquier pago comprobamos que el proyecto está aprobado, que la unidad es inscribible y que la inscripción se realiza efectivamente: un contrato firmado con la promotora y no inscrito deja al comprador en una posición más débil de lo que el precio sugiere.

Tres mecanismos, y ninguno funciona por sí solo. El primero es la cuenta de garantía del proyecto: los pagos entran en una cuenta afecta a la obra y no directamente en el patrimonio de la promotora. El segundo es la inscripción de la unidad ante la autoridad competente, que documenta qué se ha comprado antes de que exista título. El tercero es el propio contrato: calendario de pagos ligado al calendario de obra, cláusulas de variación de superficie y de especificación de acabados, penalización por retraso y mecanismo de salida. Antes de recomendar una entrada comprobamos el historial de la promotora, el estado de la cuenta del proyecto y cada una de esas cláusulas.