Servicios · Sobre plano y preconstrucción
Sobre plano, el contrato importa más que el plano
Comprar sobre plano es comprar una promesa contractual, no un inmueble. Lo que determina el riesgo no es la maqueta ni el render: es la solidez de la promotora, el mecanismo de garantía de los pagos, las penalizaciones por retraso y lo que el contrato permite hacer si lo entregado difiere de lo prometido.
Por eso nuestro análisis empieza en los documentos y no en la visita al piso piloto. El piso piloto siempre está bien. Lo que varía es el contrato.
Qué está comprando en realidad
Está comprando el derecho a recibir, en una fecha futura, un bien descrito por escrito. Todo lo que no esté descrito por escrito no se está comprando: la orientación prometida de palabra, el acabado del piso piloto, la superficie que sugiere el plano y la fecha que indica el comercial solo existen si constan en el contrato.
El render es material de comunicación y es legítimo que lo sea. Lo que no es legítimo es que sustituya al pliego de calidades. Cuando pedimos la memoria de calidades y recibimos imágenes, eso es en sí mismo un dato sobre la promotora.
La maqueta no tiene cláusulas. El precio real del riesgo está en las cláusulas.
Qué verificamos antes de recomendar una entrada
Cinco verificaciones comunes a las tres plazas, antes de que haya ningún pago. La sexta, específica de Dubái, viene a continuación.
| Qué verificamos | Por qué importa | Qué buscamos |
|---|---|---|
| 01 Trayectoria de la promotora | El riesgo de entrega es, en la práctica, el riesgo de la promotora. Un proyecto bien diseñado por quien no termina obras es una obra sin terminar. | Promociones terminadas y entregadas, retraso medio documentado frente a la fecha contractual, litigios en curso y qué sociedad firma realmente el contrato. |
| 02 Garantía de los pagos | Determina qué ocurre con su dinero si la obra se detiene. Es la diferencia entre un retraso y una pérdida. | Cuenta de garantía del proyecto, quién la controla, registro de la unidad ante la autoridad competente y condiciones exactas de liberación de fondos. |
| 03 Calendario de pagos frente a la obra | Pagar por calendario y no por avance de obra traslada todo el riesgo al comprador. | Cada plazo vinculado a un hito de construcción verificable y no a una fecha. Quién certifica el hito y con qué periodicidad. |
| 04 Variación de superficie y de calidades | La tolerancia de superficie y la cláusula de materiales equivalentes son los dos puntos donde lo entregado se aleja de lo contratado. | Porcentaje de variación admitido, forma de medición y si «equivalente» se define por marca, por norma o por precio. |
| 05 Retraso, incumplimiento y salida | Un contrato sin penalización por retraso es un contrato en el que el retraso sale gratis a una de las partes. | Fecha contractual de entrega, periodo de tolerancia, penalización por día o por mes, causas de exoneración y mecanismo de resolución con devolución. |
En Dubái: Oqood, RERA y la cuenta del proyecto
El emirato tiene registro propio para unidades en construcción. Son tres verificaciones, hechas ante los organismos y no ante la promotora.
| Verificación | Qué confirmamos |
|---|---|
| Registro Oqood de la unidad | Que la unidad concreta está registrada en el sistema Oqood ante el Dubai Land Department (DLD), con el comprador identificado y el contrato asociado. |
| Aprobación del proyecto por RERA | Que el proyecto cuenta con la aprobación de la Real Estate Regulatory Agency (RERA), el regulador inmobiliario del emirato, y que la promotora está registrada para comercializarlo. |
| Estado de la cuenta del proyecto | Que existe una cuenta de garantía específica del proyecto y en qué estado se encuentra, ya que de ella dependen las liberaciones de fondos durante la obra. |
Sobre plano y el visado de residencia de 10 años
Un inmueble con valor registrado en el Dubai Land Department a partir del umbral indicado abajo da acceso al Golden Visa de 10 años. En 2026 las reglas se hicieron más accesibles: se flexibilizó el requisito de pago anticipado y pasó a admitirse la agregación de varios inmuebles para alcanzar el umbral. Sobre plano, lo que cuenta es el valor registrado, y por eso el estado del registro es una de las verificaciones y no un trámite posterior.
AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department
Las preguntas que hacemos a la promotora
Por escrito, y con la respuesta incorporada al expediente. La falta de respuesta también es una respuesta.
- 01¿Cuál es la fecha contractual de entrega y qué periodo de tolerancia se aplica?
- 02¿Qué penalización se aplica por cada mes de retraso más allá de ese periodo?
- 03¿Qué porcentaje de variación de superficie se admite y cómo se mide la superficie?
- 04¿Dónde quedan los pagos hasta la entrega y quién autoriza cada liberación?
- 05¿Qué plazo de pago va asociado a qué hito de obra y quién lo certifica?
- 06¿Qué ocurre con el contrato si el proyecto se modifica después de la firma?
- 07¿En qué condiciones puedo ceder la posición contractual antes de la entrega?
- 08¿Qué garantía cubre los defectos tras la entrega, durante cuánto tiempo y frente a quién se ejerce?
Cuándo decimos que no
Una entrada sobre plano puede ser una buena decisión. También puede ser la misma decisión tomada sin información. En estos casos recomendamos no avanzar, y lo decimos por escrito.
- Cuando no es posible confirmar ni la cuenta de garantía ni el registro de la unidad
- Cuando el calendario de pagos está indexado a fechas y no al avance de obra
- Cuando el contrato no fija penalización por retraso, o solo la fija contra el comprador
- Cuando la memoria de calidades existe únicamente en imagen
- Cuando la promotora no aporta un histórico de entregas verificable
Antes de la entrada, el contrato
Envíenos el proyecto que está valorando, o díganos qué busca. Leemos el contrato, verificamos a la promotora y le decimos qué hemos encontrado, incluso cuando lo encontrado aconseja detenerse.