Nueve fases, sin sorpresas por el camino

Una sesión de trabajo para definir qué busca y, sobre todo, qué descarta: uso previsto, horizonte de tenencia, presupuesto total —no solo el precio, sino impuestos de transmisión, escritura, registro, obra y coste anual de mantenimiento— y las restricciones fiscales y familiares que condicionan la estructura de compra. Es la fase que evita visitar treinta inmuebles para descubrir el criterio en el décimo.

Plazo típico

1 sesión

Qué recibe

Documento de criterio, con lo que busca y lo que excluye.

Las condiciones del acompañamiento —el ámbito geográfico, el plazo, lo que está y lo que no está incluido y la remuneración— se presentan por escrito antes de cualquier compromiso y se aceptan antes de la primera visita. Es también el momento en que queda clara la división de papeles: la intermediación inmobiliaria corre a cargo de una mediadora inmobiliaria autorizada, identificada al cliente antes de cualquier gestión de mediación.

Plazo típico

48 h

Qué recibe

Las condiciones aceptadas, por escrito, con el ámbito del acompañamiento.

La búsqueda activa en el mercado —el mercado anunciado, lo que no llega a los portales y el contacto con propietarios en las zonas objetivo— es gestión de mediación y la conduce la mediadora autorizada. De nuestro lado, cada inmueble identificado se analiza contra el documento de criterio, y cada inmueble descartado se descarta con un motivo escrito.

Plazo típico

2–6 semanas

Qué recibe

Lista corta comentada, con el motivo de cada exclusión.

Antes de que haya oferta, hay verificación documental. En Portugal: certidão predial permanente, caderneta predial, licencia de utilización, certificado energético, cargas inscritas, deudas de comunidad y encaje en el plan director municipal. En España y en Dubái, los documentos equivalentes de cada jurisdicción. Lo que no se logra obtener queda listado como no obtenido.

Plazo típico

5–10 días por inmueble

Qué recibe

Expediente de verificación, con copia de cada documento y la lista de lo que falta.

La opinión de valor, encuadrada en la mediadora autorizada, utiliza comparables de operaciones cerradas, no precios de anuncio: la diferencia entre ambos es justamente lo que está en discusión. Cuando hay obra, la estimación la realiza un contratista independiente, contratado por usted y no por nosotros.

Plazo típico

5 días

Qué recibe

Opinión de valor por escrito, con comparables de transacción e intervalo de precio recomendado.

La oferta se presenta por escrito: importe, condiciones suspensivas —financiación, licencias, resultado de la verificación— y calendario hasta la escritura. La presentación de la oferta y la negociación las conduce la mediadora autorizada, con nuestro acompañamiento de su lado, y cada contraoferta queda registrada con fecha. Nada acordado por teléfono se da por firme hasta confirmarse por escrito.

Plazo típico

Depende de la contraparte

Qué recibe

Oferta escrita y registro fechado de cada contraoferta.

El contrato preliminar —el CPCV portugués, el contrato de arras en España— se revisa con el abogado del cliente. El borrador del vendedor nunca pasa a firma sin revisión: las arras, las condiciones de resolución, el régimen de incumplimiento y el plazo para la escritura son los puntos donde el modelo estándar suele proteger a una sola de las partes.

Plazo típico

Acordado entre las partes

Qué recibe

Borrador comentado, con cada modificación propuesta y su motivo.

Estamos presentes en el acto. Comprobamos los importes y los medios de pago, confirmamos que la documentación registral está actualizada a la fecha y acompañamos la entrega de llaves y la lectura de contadores.

Plazo típico

La fecha fijada en el contrato preliminar

Qué recibe

Copia de la escritura, cuadro de los importes pagados y llaves comprobadas.

Registro de la adquisición, cambio de los contratos de agua, electricidad y comunicaciones, alta a efectos del impuesto municipal y, doce meses después, una revisión del inmueble. Está incluida en todos los acompañamientos de compra y no depende de que haya una nueva operación.

Plazo típico

Continuo, con revisión a los doce meses

Qué recibe

Revisión a los doce meses: estado del inmueble, impuesto liquidado, contratos vigentes y valor de mercado actualizado.