Proceso

Nueve fases, sin sorpresas por el camino

Una compra acompañada por Rhamos recorre nueve fases fijas, del criterio a la revisión a los doce meses. Cada fase tiene un plazo típico y termina en un documento que queda en su poder. Usted sabe siempre en qué fase está y qué recibe a continuación.

Las fases son las mismas en Lisboa, en Madrid y en Dubái. Lo que cambia de una plaza a otra son los documentos que existen en cada jurisdicción y quién los emite, no el orden de verificación ni el criterio para decir que un inmueble no sirve.

Las nueve fases

Resumen de la compra representada, con el plazo típico de cada fase.
Fase	Qué ocurre	Plazo típico
01 · Criterio	Sesión de definición de requisitos: uso, horizonte, presupuesto total, restricciones fiscales y familiares.	1 sesión
02 · Mandato	Contrato escrito con honorarios, ámbito, exclusividad y plazo.	48 h
03 · Búsqueda	Mercado anunciado, mandatos privados de otras casas y abordaje directo a propietarios.	2–6 semanas
04 · Verificación	Documentación registral, licencia de ocupación, certificado energético, cargas, deudas de comunidad y planeamiento.	5–10 días por inmueble
05 · Valoración	Comparables de transacción real, no de anuncio. Estimación de obra por contratista independiente.	5 días
06 · Oferta	Estructura de la oferta, condiciones suspensivas y calendario.	Depende de la contraparte
07 · Contrato preliminar	Revisión con el abogado del cliente. Nunca usamos el borrador del vendedor sin cambios.	Acordado entre las partes
08 · Escritura	Presencia, comprobación de importes y entrega de llaves.	La fecha fijada en el contrato preliminar
09 · Después	Registro, cambio de contratos, impuesto municipal y primera revisión a los doce meses.	Continuo, con revisión a los doce meses

Fase a fase

El mismo proceso, con el detalle que necesita quien está decidiendo si avanza.

Criterio

Una sesión de trabajo para definir qué busca y, sobre todo, qué descarta: uso previsto, horizonte de tenencia, presupuesto total —no solo el precio, sino impuestos de transmisión, escritura, registro, obra y coste anual de mantenimiento— y las restricciones fiscales y familiares que condicionan la estructura de compra. Es la fase que evita visitar treinta inmuebles para descubrir el criterio en el décimo.

Plazo típico: 1 sesión
Qué recibe: Documento de criterio, con lo que busca y lo que excluye.

Mandato

El mandato fija por escrito el ámbito geográfico, la exclusividad, el plazo y los honorarios, antes de la primera visita. Se firma en ese momento por una razón sencilla: ninguna recomendación nuestra puede depender del inmueble que usted acabe eligiendo. No cobramos comisión de vendedores, promotoras ni bancos.

Plazo típico: 48 h
Qué recibe: Mandato firmado, con los honorarios fijados por escrito.

Búsqueda

Tres frentes en paralelo: el mercado anunciado, los mandatos privados que otras casas no publican en portales y el abordaje directo a propietarios en las zonas objetivo. El tercero es lento y es el que produce los inmuebles que no están anunciados en ningún sitio. Cada inmueble descartado se descarta con un motivo escrito.

Plazo típico: 2–6 semanas
Qué recibe: Lista corta comentada, con el motivo de cada exclusión.

Verificación

Antes de que haya oferta, hay verificación documental. En Portugal: certidão predial permanente, caderneta predial, licencia de utilización, certificado energético, cargas inscritas, deudas de comunidad y encaje en el plan director municipal. En España y en Dubái, los documentos equivalentes de cada jurisdicción. Lo que no se logra obtener queda listado como no obtenido.

Plazo típico: 5–10 días por inmueble
Qué recibe: Expediente de verificación, con copia de cada documento y la lista de lo que falta.

Valoración

La valoración utiliza comparables de operaciones cerradas, no precios de anuncio: la diferencia entre ambos es justamente lo que se está negociando. Cuando hay obra, la estimación la realiza un contratista independiente, contratado por usted y no por nosotros.

Plazo típico: 5 días
Qué recibe: Informe de valoración con comparables de transacción e intervalo de precio recomendado.

Oferta

La oferta se presenta por escrito: importe, condiciones suspensivas —financiación, licencias, resultado de la verificación— y calendario hasta la escritura. La negociación la conducimos nosotros, bajo mandato, y cada contraoferta queda registrada con fecha. Nada acordado por teléfono se da por firme hasta confirmarse por escrito.

Plazo típico: Depende de la contraparte
Qué recibe: Oferta escrita y registro fechado de cada contraoferta.

Contrato preliminar

El contrato preliminar —el CPCV portugués, el contrato de arras en España— se revisa con el abogado del cliente. Nunca usamos el borrador del vendedor sin cambios: las arras, las condiciones de resolución, el régimen de incumplimiento y el plazo para la escritura son los puntos donde el modelo estándar suele proteger a una sola de las partes.

Plazo típico: Acordado entre las partes
Qué recibe: Borrador comentado, con cada modificación propuesta y su motivo.

Escritura

Estamos presentes en el acto. Comprobamos los importes y los medios de pago, confirmamos que la documentación registral está actualizada a la fecha y acompañamos la entrega de llaves y la lectura de contadores.

Plazo típico: La fecha fijada en el contrato preliminar
Qué recibe: Copia de la escritura, cuadro de los importes pagados y llaves comprobadas.

Después

Registro de la adquisición, cambio de los contratos de agua, electricidad y comunicaciones, alta a efectos del impuesto municipal y, doce meses después, una revisión del inmueble. Está incluida en todos los mandatos de compra y no depende de que haya una nueva operación.

Plazo típico: Continuo, con revisión a los doce meses
Qué recibe: Revisión a los doce meses: estado del inmueble, impuesto liquidado, contratos vigentes y valor de mercado actualizado.

Qué recibe en cada fase

Tres fases terminan en un documento de contenido fijo. Es lo que distingue un acompañamiento de una sucesión de visitas.

Fase 04

Expediente de verificación

Reunido antes de cualquier oferta, con copia de cada documento obtenido.

Certificación registral permanente
Referencia y datos catastrales del inmueble
Licencia de utilización u ocupación
Certificado de eficiencia energética
Certificado de estar al corriente con la comunidad
Cargas y gravámenes inscritos
Encaje en el planeamiento municipal

En España y en Dubái el expediente reúne los documentos equivalentes de cada jurisdicción, en el mismo orden y con el mismo criterio.

Fase 05

Informe de valoración

Por escrito, con la metodología a la vista y la fuente de cada comparable.

Comparables de operaciones cerradas, con fecha y superficie
Intervalo de precio recomendado y el importe a partir del cual no acompañamos la oferta
Estimación de obra por contratista independiente, cuando proceda
Costes de adquisición más allá del precio

Fase 09

Revisión a los doce meses

Concertada el día de la escritura e incluida en todos los mandatos de compra.

Estado del inmueble, con visita
Impuesto municipal sobre inmuebles liquidado
Contratos vigentes y condiciones en aplicación
Valor de mercado actualizado

Por qué el proceso no cambia de una plaza a otra

Quien compara un inmueble de Lisboa con uno de Madrid no debería estar comparando, a la vez, dos maneras distintas de evaluarlos. Por eso el índice del expediente, el orden de verificación y el criterio de exclusión son los mismos en las tres plazas.

Lo que cambia son los documentos: cada jurisdicción tiene los suyos, emitidos por organismos distintos y con plazos distintos. Esa parte es trabajo local, y es la razón de tener oficinas propias en lugar de acuerdos de colaboración.

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Empezar por el criterio

El briefing de compra es la primera fase, por escrito. Se rellena en unos minutos y nos permite decirle con franqueza si somos las personas adecuadas para lo que busca.

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