Servicios · Representación del comprador
Trabajamos para quien compra
Un consultor de compra representa únicamente al comprador. No tiene inmuebles que vender, no cobra del vendedor y no tiene interés en que la elección recaiga sobre un inmueble en lugar de otro. Los honorarios se acuerdan antes de la primera visita y no varían con el inmueble elegido.
El mandato es el mismo en Lisboa, en Madrid y en Dubái. Lo que cambia en cada plaza son los documentos que existen y quién los emite, no el orden de verificación ni el criterio para decir que un inmueble no sirve.
Por qué el agente que le enseña la casa no trabaja para usted
En una operación inmobiliaria hay dos partes con intereses opuestos. Quien saca el inmueble al mercado tiene contrato con el vendedor y la obligación de obtener el mejor precio para el vendedor. Eso es correcto y es su deber. Lo que no es correcto es que el comprador presuma que esa misma persona también le defiende a él.
En Portugal y en España, en la mayoría de las operaciones residenciales, el comprador no tiene representación. Entra en una negociación sin nadie de su lado de la mesa y con mucha menos información que la otra parte.
| Papel | Quién le contrata | A quién debe el mejor precio |
|---|---|---|
| Agente que anuncia el inmueble | El vendedor | Al vendedor: el precio más alto posible |
| Agente que además «acompaña» al comprador | El vendedor | Al vendedor, incluso mientras enseña la casa al comprador |
| Consultor de compra bajo mandato | El comprador | Al comprador: el precio más bajo defendible |
Qué hacemos, por orden
Nueve fases fijas. Cada una tiene un plazo típico y termina en un documento que queda en su poder.
| Fase | Qué ocurre | Plazo típico |
|---|---|---|
| 01 · Criterio | Sesión de definición de requisitos: uso, horizonte, presupuesto total —no solo el precio— y restricciones fiscales y familiares. | 1 sesión |
| 02 · Mandato | Contrato escrito con honorarios, ámbito, exclusividad y plazo, firmado antes de la primera visita. | 48 h |
| 03 · Búsqueda | Mercado anunciado, mandatos privados de otras casas y abordaje directo a propietarios en las zonas objetivo. | 2–6 semanas |
| 04 · Verificación | Certificación registral, datos catastrales, licencia de utilización, certificado energético, cargas, deudas de comunidad y planeamiento municipal. | 5–10 días por inmueble |
| 05 · Valoración | Comparables de operaciones cerradas, no de anuncio. Estimación de obra por contratista independiente cuando proceda. | 5 días |
| 06 · Oferta | Estructura de la oferta, condiciones suspensivas y calendario hasta la escritura. Cada contraoferta queda registrada con fecha. | Depende de la contraparte |
| 07 · Contrato preliminar | Revisión con el abogado del cliente. Nunca usamos el borrador del vendedor sin cambios. | Acordado entre las partes |
| 08 · Escritura | Presencia en el acto, comprobación de importes y medios de pago, y entrega de llaves. | La fecha fijada en el contrato preliminar |
| 09 · Después | Registro, cambio de contratos, impuesto municipal sobre inmuebles y primera revisión del inmueble a los doce meses. | Continuo, con revisión a los doce meses |
Honorarios
Los honorarios constan en el mandato, por escrito, antes de la primera visita. Cuatro compromisos se mantienen sea cual sea la estructura acordada.
| Compromiso | Qué significa |
|---|---|
| Fijados por escrito antes de la primera visita | El importe y los momentos de pago constan en el mandato y se firman antes de ver con usted el primer inmueble. |
| No varían con el inmueble elegido | Nuestra remuneración es la misma sea cual sea el inmueble, lo que elimina cualquier interés en orientar la elección. |
| Sin comisión de vendedores, promotoras ni bancos | No cobramos ni solicitamos parte alguna de la comisión del lado vendedor. Si la cobrásemos, dejaríamos de estar solo de su lado. |
| Incluyen la recomendación de no comprar | El trabajo de verificación y de valoración es el mismo tanto si concluye en avanzar como si concluye en parar. |
Si, en el curso del mandato, concluimos que no debe comprar, se lo decimos: y es eso lo que usted está pagando.
Preguntas frecuentes
Las cinco preguntas que nos hacen antes de firmar cualquier mandato.
¿Puedo trabajar con Rhamos y seguir viendo inmuebles por mi cuenta?
- Puede. El mandato de representación del comprador no le impide ver inmuebles por iniciativa propia ni contactar con quien los anuncia. Solo le pedimos que nos diga qué ha visto antes de presentar cualquier oferta, para que la verificación documental y la valoración se hagan antes de que haya una cifra sobre la mesa. Como los honorarios no varían con el inmueble elegido, nada de nuestra remuneración depende de que la elección recaiga sobre uno u otro.
¿Y si el inmueble que quiero es de una agencia que no les conoce?
- Nos dirigimos a esa agencia en calidad de representantes suyos. La agencia mantiene el contrato que tiene con el vendedor y la comisión que de él resulta, y nosotros mantenemos el mandato que tenemos con usted. No solicitamos ni aceptamos parte de la comisión del lado vendedor. En la práctica, puede comprar a través de cualquier agencia sin renunciar a tener representación propia en la negociación.
¿Por debajo de qué importe trabajan?
- No publicamos un importe mínimo, porque el criterio no es el precio del inmueble: es si el mandato justifica el trabajo que implica. Una compra sencilla en una zona que el comprador ya conoce bien puede no necesitar representación. Una compra con obra, con una herencia indivisa o con estructura societaria puede necesitarla, incluso con un importe menor. Le decimos cuál es su caso en la sesión de criterio, antes de que haya mandato firmado y antes de que haya honorarios.
¿Cuánto dura en la práctica una compra en Portugal?
- El plazo depende sobre todo de la fase de búsqueda. Normalmente la búsqueda lleva entre dos y seis semanas hasta tener una lista corta, y la verificación documental lleva entre cinco y diez días por inmueble. Una vez aceptada la oferta, el plazo hasta la escritura lo fijan las partes en el contrato preliminar y se alarga cuando hay financiación bancaria. Las nueve fases y sus plazos típicos figuran en la tabla de esta página.
¿Necesito estar en Portugal para comprar?
- No es necesario estar presente en todas las fases. La escritura puede otorgarse mediante apoderado con poderes suficientes, lo que permite completar la compra a distancia. Se requiere un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes de fuera de la Unión Europea, representante fiscal; ambos requisitos se tratan, con fecha de verificación, en la guía de compra en Portugal. Aun así, recomendamos asistir al menos a una visita antes de presentar la oferta.
Empezar por el criterio
El briefing de compra es la primera fase, por escrito. Se rellena en unos minutos y nos permite decirle con franqueza si somos las personas adecuadas para lo que busca.