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Comprar inmueble en Portugal siendo extranjero
Cualquier extranjero puede comprar inmueble en Portugal sin restricción de nacionalidad ni de residencia. Se necesita un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes fuera de la Unión Europea, representante fiscal. Desde octubre de 2023, comprar un inmueble dejó de dar acceso a la Autorización de Residencia para Inversión.
Esta página describe lo que cambia para quien compra desde fuera: qué debe tener antes de presentar una oferta, qué cargas entran en el presupuesto además del precio, qué documentos del inmueble se leen antes de visitarlo y qué ha dejado de ser cierto sobre la residencia. Donde no tenemos una cifra confirmada en la fuente primaria, lo decimos.
¿Puede un extranjero comprar una casa en Portugal?
Sí. La adquisición de inmuebles en Portugal no está restringida por nacionalidad ni exige residencia previa. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad con otras personas o a través de sociedad, y esa elección tiene consecuencias fiscales y sucesorias distintas según el caso.
Lo que siempre se necesita es un número de identificación fiscal portugués (NIF). Se pide en casi todas las fases de la operación — apertura de cuenta, contrato de promesa, liquidación de impuestos, escritura y registro —, de modo que tramitarlo pronto es la forma más sencilla de no perder días en el momento en que la rapidez cuenta.
Los no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea deben además designar representante fiscal: la persona o entidad en Portugal que recibe la correspondencia de la administración tributaria en nombre del comprador. No es un poder para decidir; es un domicilio fiscal con responsable identificado.
Nada de esto es una barrera. Son trámites administrativos con sus propios plazos, y el momento de iniciarlos es antes de haber elegido inmueble. El orden correcto es: criterio, NIF y cuenta, verificación del inmueble y oferta. Invertirlo es el origen de la mayor parte de los retrasos que después se atribuyen al mercado.
¿Comprar una casa en Portugal da derecho a residencia?
No. La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI), conocida como Golden Visa, fue eliminada para nuevas solicitudes en octubre de 2023, mediante la Lei 56/2023. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se siguen tramitando con las reglas anteriores.
Las vías que se mantienen en vigor son: fondos de inversión cualificados desde 500.000 €, donación al patrimonio cultural desde 250.000 €, investigación científica desde 500.000 € y creación de puestos de trabajo.
En mayo de 2026 entró en vigor la revisión de la ley de nacionalidad, que amplió los plazos generales de naturalización. Quien esté planificando con información anterior a 2023 está planificando con reglas que ya no existen.
| Vía | Umbral indicado en la ley |
|---|---|
| Fondos de inversión cualificados | Desde 500.000 € |
| Donación al patrimonio cultural | Desde 250.000 € |
| Investigación científica | Desde 500.000 € |
| Creación de puestos de trabajo | Sin umbral de capital indicado en esta vía |
¿Qué documentos hacen falta para comprar?
Hay dos conjuntos y conviene no mezclarlos. Los documentos del comprador se preparan con antelación y dependen de usted. Los documentos del inmueble son la razón por la que un inmueble puede descartarse antes de visitarlo, y son donde empieza la verificación.
Documentos del comprador
| Documento | Qué es | De quién depende |
|---|---|---|
| Número de identificación fiscal portugués (NIF) | Identificación fiscal portuguesa, utilizada en toda la operación, del contrato a la escritura y al registro. | Comprador |
| Representante fiscal | Persona o entidad en Portugal designada para recibir la correspondencia fiscal del no residente con domicilio fuera de la Unión Europea. | Comprador |
| Documento de identidad | Pasaporte o documento equivalente, exigido para identificar a las partes. | Comprador |
| Justificación del origen de los fondos | Documentación que sustenta la procedencia del capital, solicitada en las comprobaciones previas a la operación. | Comprador y entidad financiera |
| Poder notarial | Instrumento que permite firmar sin estar presente, cuando el comprador no puede acudir a la escritura. | Comprador, con abogado o notario |
Documentos del inmueble
| Documento | Qué es | De quién depende |
|---|---|---|
| Nota registral (certidão permanente do registo predial) | Describe el inmueble tal como está inscrito y muestra hipotecas, embargos y otras cargas registradas sobre él. | Vendedor |
| Ficha catastral (caderneta predial urbana) | Ficha fiscal del inmueble, con el valor catastral que sirve de base a los impuestos anuales. | Vendedor |
| Licencia de uso (licença de utilização) | Documento emitido por el ayuntamiento que indica el uso al que puede destinarse el inmueble. | Vendedor y ayuntamiento |
| Certificado energético | Clasificación del rendimiento energético del inmueble, exigida para su comercialización. | Vendedor |
| Ficha técnica de la vivienda | Descripción de los materiales y sistemas del inmueble. Su exigibilidad depende de la fecha de construcción. | Vendedor |
Ninguno de estos documentos es decorativo. La nota registral es donde aparece la hipoteca que nadie mencionó. La licencia de uso es donde se descubre que la planta presentada como vivienda está licenciada para otro fin. La ficha catastral es donde se lee el valor que determinará el impuesto anual. Leer los tres a fondo cuesta una tarde y evita la mayor parte de las sorpresas caras.
Ver la verificación que hacemos antes de recomendar¿Cuánto cuesta, además del precio?
El precio de compra es la partida mayor del presupuesto, no la partida completa. La tabla enumera las cargas de una adquisición en Portugal, sobre qué recae cada una y en qué momento se paga. Es la información que falta a quien compara inmuebles entre países comparando solo precios.
Los tipos y los tramos en vigor no están publicados en esta página. La razón recorre todo el sitio: solo publicamos una cifra después de confirmarla en la fuente primaria y de poder fecharla. Copiar porcentajes de otro sitio es exactamente el mecanismo por el que un valor desactualizado sobrevive años en internet. Cuando un inmueble concreto entra en análisis, el cálculo se hace sobre el valor de adquisición de ese inmueble y se entrega por escrito, con la fecha y la norma aplicada.
| Carga | Base de cálculo | Tipo en vigor | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto municipal de transmisiones onerosas de inmuebles (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT) | Tramos sobre el valor de adquisición | Por confirmar | Antes de la escritura |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (Imposto do Selo) | Sobre el valor de adquisición | Por confirmar | Antes de la escritura |
| Escritura y registro | Importe fijo y aranceles | Por confirmar | En la escritura |
| Abogado | Honorarios acordados por escrito antes del encargo | Por confirmar | Por fases a lo largo de la operación |
| Tasación bancaria | Tarifa de la entidad tasadora | Por confirmar | Si hay financiación |
| Impuesto municipal sobre inmuebles (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI), anual | Sobre el valor catastral | Por confirmar | El año siguiente al de la compra |
| Adicional al IMI (AIMI), anual | Por encima de un umbral de valor catastral | Por confirmar | El año siguiente al de la compra |
«Por confirmar» significa que el tipo aún no ha sido verificado en la fuente primaria a efectos de publicación en esta página. No significa que la carga no exista, ni que sea despreciable: significa que no la publicamos antes de confirmarla.
¿Cuánto tiempo lleva?
La secuencia es siempre la misma. El calendario, no: depende de que haya financiación, del estado de la documentación del inmueble y de la situación del vendedor. La tabla muestra qué queda decidido en cada fase y qué suele retrasarla.
| Fase | Qué queda decidido | Qué puede retrasarla |
|---|---|---|
| Oferta aceptada | Precio, condiciones y fecha indicativa para el contrato de promesa. | Falta de NIF o de cuenta bancaria por parte del comprador. |
| Contrato de promesa de compraventa | Señal, plazos, penalizaciones y condiciones resolutorias. Es aquí donde el dinero pasa a estar en riesgo. | Cargas inscritas en la nota registral que el vendedor debe levantar antes de prometer la venta. |
| Verificación y financiación | Confirmación documental del inmueble y, si hay financiación, tasación y decisión de la entidad. | Licencia de uso ausente o disconforme; tasación por debajo del precio acordado. |
| Escritura y registro | Transmisión de la propiedad e inscripción registral a nombre del comprador. | Copropietarios o herederos por localizar, poder preparado con prisas, impuestos sin liquidar. |
No publicamos un plazo medio. Tendríamos que medirlo en nuestras propias operaciones y fecharlo, y es lo que haremos cuando la muestra diga algo. Un plazo medio copiado de otro sitio describe el mercado de otra persona, no su inmueble.
¿Cuáles son los errores más comunes de quien compra a distancia?
Ninguno de estos errores cuesta dinero en el momento en que se comete. Todos cuestan después de la escritura, cuando ya no hay vuelta atrás.
01
Visitar antes de tener criterio
Quien empieza por visitar acaba descubriendo el criterio en el décimo inmueble, y comparándolo con los nueve que ya ha visto en vez de con lo que necesita. El criterio se define antes: uso previsto, horizonte de tenencia, presupuesto total y lo que se descarta definitivamente.
02
Aceptar la valoración de quien cobra comisión de la venta
No es mala fe, es estructura: el agente del vendedor trabaja para el vendedor, y ese es su deber. Una valoración solo sirve para decidir precio si quien la hace no cobra por el desenlace de la venta.
03
Leer la nota registral por encima
La descripción inicial rara vez es el problema. El problema está en las inscripciones posteriores — hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres — y en la diferencia entre lo inscrito y lo construido.
04
Presupuestar la obra por la fotografía
Un presupuesto de rehabilitación hecho a distancia, sin levantamiento y sin visita técnica, es una estimación sobre otra estimación. En un edificio antiguo, lo que hay detrás del tabique determina el coste mucho más que lo que está a la vista.
05
Firmar el contrato de promesa sin saber qué queda en riesgo
El contrato de promesa de compraventa es el documento donde el dinero queda expuesto y donde se fijan las penalizaciones de una y otra parte. Es el momento en que la lectura por abogado deja de ser opcional.
06
Planificar con reglas de residencia anteriores a 2023
La vía inmobiliaria del Golden Visa terminó en octubre de 2023 y se sigue anunciando. Un plan de compra construido sobre esa expectativa no falla en la escritura: falla meses después, cuando la solicitud de residencia carece de base legal.
07
Confundir residencia fiscal con autorización de residencia
Son regímenes distintos, con criterios distintos y consecuencias distintas. Comprar, residir y ser residente fiscal son tres decisiones separadas, y tratarlas como una sola es el origen de planificaciones que no se sostienen.
08
Comprar la tipología correcta en el eje equivocado
Dos calles paralelas pueden diferir en orientación, ruido, accesos y trayectoria de valor. Desde la distancia, el mapa no muestra ninguna de esas cuatro cosas.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Portugal
¿Puede un extranjero comprar inmueble en Portugal?
Sí. Cualquier extranjero puede comprar inmueble en Portugal sin restricción de nacionalidad ni de residencia. Se necesita un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea, la designación de un representante fiscal. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de sociedad.
¿Comprar un inmueble en Portugal da derecho a residencia?
No. La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI), conocida como Golden Visa, fue eliminada para nuevas solicitudes en octubre de 2023, mediante la Lei 56/2023. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se siguen tramitando con las reglas anteriores. Siguen en vigor las vías de fondos de inversión cualificados, donación al patrimonio cultural, investigación científica y creación de puestos de trabajo.
¿Necesito NIF portugués para comprar en Portugal?
Sí. El número de identificación fiscal portugués (NIF) se utiliza en toda la operación, desde la apertura de cuenta bancaria hasta la liquidación de impuestos, la escritura y el registro. Es el primer trámite administrativo que conviene resolver, antes de haber elegido inmueble, porque obtenerlo con prisas es una causa frecuente de retraso.
¿Cuándo es obligatorio designar representante fiscal?
Para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea. El representante fiscal es la persona o entidad en Portugal que recibe la correspondencia de la administración tributaria en nombre del comprador. No tiene poder de decisión sobre el inmueble: es un domicilio fiscal con responsable identificado.
¿Qué costes hay además del precio de compra?
Además del precio, una adquisición en Portugal conlleva el impuesto municipal de transmisiones onerosas de inmuebles (IMT) y el Imposto do Selo, ambos liquidados antes de la escritura; escritura y registro; honorarios de abogado; y tasación bancaria si hay financiación. Anualmente, el inmueble queda sujeto al impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) y, por encima de un umbral de valor catastral, al Adicional al IMI (AIMI). Los tipos en vigor se calculan para el inmueble concreto y se entregan por escrito, con la fecha.
¿Debo estar presente en la escritura?
No es obligatorio estar presente. La escritura puede otorgarse mediante apoderado con poderes suficientes, con un poder preparado con antelación. El poder tramitado con prisas, en los días previos, es una de las causas más comunes de aplazamiento de la escritura, sobre todo cuando debe legalizarse en el extranjero.
¿Puedo comprar a través de una sociedad?
Sí. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de sociedad. La elección tiene consecuencias fiscales y sucesorias que no son iguales para todos los compradores y debe decidirse con asesoramiento fiscal antes de presentar oferta, porque cambiar la estructura después de la escritura tiene coste y puede generar nueva tributación.
¿Y si la compra es en Lisboa?
Lisboa tiene verificaciones que no se dan con la misma frecuencia en el resto del país: rehabilitación con estructura antigua, altura libre y licencias en edificios históricos, alojamiento local, derecho de tanteo del municipio y ruido en zonas de mucha circulación. La página de Lisboa trata esas verificaciones en concreto.
Hablar con un consultor en Lisboa
La conversación útil no empieza por un inmueble. Empieza por el uso previsto, el horizonte de tenencia y el presupuesto total: precio, impuestos, escritura, obra y coste anual. Después de eso, la búsqueda tiene criterio y la oferta tiene fundamento.