Servicios · Venta discreta
Vender sin que el mercado se entere
Una venta discreta consiste en colocar un inmueble entre un número limitado de compradores previamente verificados, sin anuncio público, sin portal y sin cartel. El inmueble no genera histórico de precio, no acumula tiempo de exposición y no recibe visitas de curiosos.
El mandato es de venta y es exclusivo mientras dura. Representamos al vendedor y solo al vendedor: ninguno de los compradores de la lista es cliente nuestro en esa operación.
Por qué la exposición cuesta dinero
Un inmueble prime anunciado públicamente acumula dos cosas: tiempo en el mercado e histórico de bajadas de precio. Ambas son visibles para cualquier comprador informado y ambas se usan en la negociación. Un inmueble que lleva catorce meses en un portal, con dos rebajas, negocia desde una posición debilitada, con independencia de su calidad.
El efecto es acumulativo y no se borra. Retirar el anuncio y volver a publicarlo más tarde no repone la posición inicial: el histórico queda registrado por quien lo recopila, y la pregunta «¿cuánto tiempo lleva a la venta?» siempre tiene respuesta.
La discreción no es una preferencia estética. Es la preservación de la posición negociadora.
| Qué se acumula | Venta anunciada | Venta discreta |
|---|---|---|
| Tiempo en el mercado | Visible y creciente, día a día | No existe registro público |
| Histórico de precio | Cada rebaja queda registrada y la recopilan terceros | No hay precio publicado que rebajar |
| Visitas | Abiertas a quien llama, incluidos vecinos y competencia | Con cita previa, una cada vez, tras la verificación |
| Lo que sabe la contraparte | El comprador sabe cuánto tiempo lleva a la venta antes de la primera conversación | El comprador evalúa el inmueble, no el histórico del anuncio |
| Alcance | Máximo, y esa es su ventaja | Limitado por diseño, y esa es su ventaja |
A quién le conviene
Tiene sentido cuando existe un motivo real para no exponer el inmueble. La discreción resuelve un problema concreto; donde no hay problema, no resuelve nada.
- Separación o divorcio en curso, con necesidad de vender sin hacer pública la decisión
- Sucesión o reparto entre herederos, antes de que haya acuerdo comunicable
- Propietario con exposición pública, profesional o familiar
- Activo cuyo universo de compradores es reducido, conocido y alcanzable uno a uno
- Inmueble arrendado o en uso, donde la visita abierta molesta a quien vive allí
- Empresa que vende un activo sin querer señalar la operación a su sector
A quién no le conviene
No tiene sentido cuando el inmueble necesita alcance para encontrar comprador. En ese caso decimos que no y explicamos por qué. Una venta discreta mal aplicada es solo una venta lenta.
- Inmueble corriente, con muchos comparables y un universo de compradores amplio
- Necesidad de vender en un plazo corto y determinado
- Precio por encima del intervalo que sostienen los comparables: la discreción no corrige el precio
- Activo anunciado públicamente hace poco, con histórico ya recopilado
Cuando es el caso, lo decimos en la valoración, antes de que haya mandato. Si aun así desea avanzar por otra vía, le indicamos cuál, incluso cuando esa vía no es con nosotros.
Cómo funciona
Seis pasos. El inmueble solo se enseña una vez documentado y una vez verificado el comprador.
01
Valoración presencial
Visita al inmueble e intervalo de precio realista, construido con comparables de operaciones cerradas y no de anuncio. Es también donde decimos si la venta discreta es o no el camino adecuado.
02
Preparación del expediente
Fotografía propia, plano, mediciones y documentación completa: certificación registral, licencia de utilización, certificado energético, cargas inscritas y situación con la comunidad. El expediente va numerado y circula bajo acuerdo de confidencialidad.
03
Selección de la lista
Una lista cerrada de compradores verificados, con capacidad acreditada e interés coherente con el activo. La lista se construye caso por caso y se muestra al propietario antes de cualquier contacto.
04
Presentación individual
Cada comprador se aborda de forma individual, bajo acuerdo de confidencialidad firmado antes de recibir el expediente. No hay envíos masivos ni intermediarios sin identificar.
05
Visitas con cita previa
Una visita cada vez, acompañada, en el horario acordado con quien usa el inmueble. No hay visitas abiertas ni visitantes sin identificación previa.
06
Negociación y escritura
La negociación la conducimos nosotros bajo mandato, con cada oferta y contraoferta registrada por escrito, hasta el contrato preliminar y la escritura.
Qué significa «comprador verificado»
Cuatro comprobaciones antes de que alguien reciba el expediente. Sin ellas, la lista sería solo una lista de contactos.
- Identificación de la persona o estructura que compra y de quien la representa
- Prueba de fondos o carta de intenciones del banco financiador
- Coherencia entre el mandato de compra y el activo: quien busca otra cosa no entra en la lista
- Acuerdo de confidencialidad firmado antes de entregar el expediente
Qué garantizamos por escrito
La confidencialidad no es una promesa verbal. Consta en el mandato y es exigible.
| Compromiso | Qué implica |
|---|---|
| Sin portal, sin cartel, sin anuncio | El inmueble no se publica en portales, no lleva señalización exterior y no aparece ni en nuestros canales ni en este sitio. |
| Dirección revelada solo tras acuerdo firmado | El expediente inicial identifica la zona, la tipología y las superficies. La dirección exacta se facilita después del acuerdo de confidencialidad. |
| Expediente numerado y trazable | Cada copia se asigna a un destinatario identificado, lo que hace atribuible cualquier difusión indebida. |
| Lista aprobada por el propietario | No se contacta con ningún comprador sin que el propietario conozca y apruebe la lista. |
| Devolución al terminar el mandato | Finalizado el mandato, los expedientes se recuperan y los datos de contacto se tratan conforme a la política de privacidad. |
| Discreción después de la venta | No usamos el inmueble como caso, ni en presentaciones ni en comunicación, sin autorización escrita del propietario. |
El otro lado de la misma mesa
Si ya tenemos mandato de venta sobre un inmueble, no representamos a quien quiere comprarlo. Es la misma regla en sentido inverso, y es la razón de que esta casa no tenga cuatro servicios que se solapen.
Ver los cuatro mandatos y dónde empieza cada unoUna valoración, sin anuncio y sin compromiso
La valoración es presencial, confidencial y termina en un intervalo de precio razonado. Si la venta discreta no es el camino adecuado para su inmueble, es eso lo que le diremos.
Sin obligación de firmar mandato. Lo que ocurre entre cliente y consultor no sale de la sala.