Servicios · Inversión y rentabilidad
Rentabilidad neta, no rentabilidad de folleto
La rentabilidad anunciada en un folleto es casi siempre bruta: renta anual dividida entre el precio de compra. La rentabilidad real resta impuesto municipal, comunidad, seguro, gestión, mantenimiento, desocupación, impuesto sobre la renta y coste de transacción amortizado.
La diferencia entre ambas no es un detalle de cálculo: es la diferencia entre la inversión que le presentan y la inversión que tendrá. Esta página explica cómo la calculamos y dice, con la misma claridad, qué cifras todavía no publicamos.
Los cinco costes que desaparecen de las presentaciones
Ninguno está oculto. Simplemente se dejan fuera, porque el folleto termina el día de la compra y la inversión no.
| Coste | Qué es | Por qué desaparece |
|---|---|---|
| 01 Desocupación real | Las semanas en que el inmueble está vacío entre contratos, más el tiempo de acondicionamiento hasta volver a alquilar. | La presentación supone doce meses de ocupación. Los contratos rara vez empiezan y acaban alineados con el año natural. |
| 02 Mantenimiento anual | Obra corriente, equipamiento, cuota de elementos comunes y reserva para reposiciones, expresada como porcentaje del valor del inmueble. | Es un coste diferido. No aparece el primer año, aparece el quinto, y aparece de golpe. |
| 03 Coste de salida | Tributación de la ganancia patrimonial, comisión de venta, certificados y el tiempo hasta encontrar comprador. | La presentación termina en la compra. La inversión termina en la venta, y es ahí donde se conoce el resultado. |
| 04 Impuesto sobre la renta del alquiler | La tributación de las rentas, en el régimen aplicable a no residentes en la jurisdicción donde está el inmueble. | Depende de la residencia fiscal de quien invierte y del convenio aplicable, así que no cabe en una presentación genérica. |
| 05 Variación cambiaria | El efecto de que la renta, la deuda y los fondos propios estén denominados en monedas distintas. | No es un coste hasta el día en que lo es. Solo se materializa en la conversión, y ahí se suma al resultado. |
Cómo se calcula la rentabilidad neta
El orden de las operaciones importa más que la fórmula. Esta es la secuencia que usamos en cualquiera de las tres plazas.
- 01Renta anual contratada, no la renta pedida en el anuncio
- 02Menos la desocupación estimada, en semanas, para el tipo de alquiler de que se trate
- 03Menos los costes de tenencia: impuesto municipal sobre inmuebles, comunidad, seguro, gestión y mantenimiento
- 04Menos el impuesto sobre la renta del alquiler aplicable a la residencia fiscal del inversor
- 05Dividido entre el coste total de adquisición: precio, impuesto de transmisión, escritura, registro y obra inicial
- 06Menos el coste de salida, amortizado por el horizonte de tenencia previsto
- 07Contrastado con un escenario adverso: más desocupación, menos renta, tipos de interés más altos
El resultado es un intervalo, no una cifra única, y va siempre acompañado de los supuestos por escrito. Una rentabilidad presentada sin supuestos no es verificable, y una cifra no verificable no es una cifra.
Comparar tres plazas en la misma hoja
Las columnas están definidas. Los valores no se publican mientras no procedan de operaciones propias verificadas.
| Plaza | Precio por superficie observado | Rentabilidad bruta típica | Rentabilidad neta estimada | Coste de transacción | Liquidez (tiempo medio de venta) | Exposición cambiaria |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lisboa | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar |
| Madrid | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar |
| Dubái | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar | Por publicar |
Por qué esta tabla sigue vacía
Publicar precios por superficie y rentabilidades recogidos de portales sería repetir el error que esta página describe. El precio de anuncio no es el precio de transacción, y la rentabilidad de folleto no es rentabilidad neta.
La tabla se completa cuando exista un registro propio de operaciones cerradas, con fecha, superficie y condiciones, suficiente para sostener cada celda. Hasta entonces queda así: con las columnas correctas y sin cifras inventadas.
Cuando se publique, la columna de precio usará metros cuadrados y euros en la península ibérica y pies cuadrados y dírhams en Dubái. Las unidades siguen al mercado, no al idioma en que se lee la página.
Qué entregamos en lugar de un folleto
El análisis se hace para un activo concreto y un inversor concreto. Por eso la cifra no está en esta página.
- Supuestos escritos, uno a uno, con la fuente de cada valor utilizado
- Escenario base y escenario adverso, uno al lado del otro
- Coste total de adquisición, con impuestos, escritura, registro y obra inicial
- Calendario de tesorería, mes a mes, durante el primer año
- Coste de salida estimado para el horizonte de tenencia declarado
- El punto a partir del cual la operación deja de tener sentido, dicho por escrito
Un activo, un escenario, los supuestos a la vista
Díganos qué busca, en qué plaza y con qué horizonte de tenencia. La respuesta es una lectura franca de lo que permiten los números, incluso cuando lo que permiten es no comprar.