Downtown
El distrito central. Vivir aquí es vivir en torre: lo que distingue a dos unidades del mismo edificio es la planta, la orientación, la línea de vista y la gestión del edificio.
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Inversión inmobiliaria en Dubái
Cualquier extranjero puede tener propiedad plena en las zonas designadas de Dubái. Es la única de nuestras tres plazas donde comprar sigue vinculado a la residencia: AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department dan acceso al Golden Visa de diez años.
Esta página explica qué da y qué no da la compra, quién registra qué, qué protege el dinero en una compra sobre plano y en qué puntos una adquisición en Dubái no se parece a una ibérica. Todo el material de Dubái usa pies cuadrados y AED, sea cual sea el idioma en que lo lea.
¿Puede un extranjero comprar en Dubái?
Puede. La propiedad plena está disponible para ciudadanos extranjeros en las zonas designadas a tal efecto, sin exigencia de residencia previa y sin restricción de nacionalidad. El derecho nace del registro: es la inscripción en el Dubai Land Department (DLD) la que constituye y prueba la titularidad, no el contrato firmado entre las partes.
La primera pregunta sobre cualquier inmueble no es el precio ni el plano: es si el área en que se sitúa permite propiedad plena a un comprador extranjero. Esa confirmación se hace para el inmueble concreto y ante el DLD, antes de que haya oferta, porque es la única respuesta que no admite interpretación.
La compra puede recaer sobre un inmueble terminado o sobre una unidad en construcción. Son dos operaciones distintas con dos riesgos distintos: en el inmueble terminado se verifica lo que existe; en la unidad sobre plano se verifican un contrato, un promotor y un mecanismo de pago. La página de off-plan trata el segundo caso en detalle.
¿Comprar en Dubái da acceso a residencia?
Sí. Se mantiene el umbral de AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department para el Golden Visa de diez años. En 2026 las reglas se hicieron más accesibles: se alivió el requisito de pago anticipado y se admite agregar inmuebles para alcanzar el umbral.
Aquí es donde Dubái se separa de las otras dos plazas que seguimos, y la diferencia no es de grado. En Portugal, la vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI) fue eliminada en octubre de 2023 mediante la Lei 56/2023. En España, la golden visa fue derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025, sin sustitución directa. El mismo capital, colocado en inmueble, produce resultados de residencia completamente distintos según la jurisdicción.
Nada de esto convierte un inmueble en un visado. Lo que da acceso es el valor registrado, en las condiciones vigentes en la fecha de la solicitud, y la solicitud se tramita por su propia vía administrativa. Comprar mal un inmueble que cumple el umbral sigue siendo comprar mal un inmueble.
| Plaza | Qué da la compra hoy | Instrumento |
|---|---|---|
| Dubái | Golden Visa de diez años a partir de AED 2.000.000 de valor registrado. Reglas aliviadas en 2026 en cuanto al pago anticipado y a la agregación de inmuebles. | Régimen de Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos · registro en el Dubai Land Department |
| Portugal | Nada. La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (ARI) fue eliminada para nuevas solicitudes en octubre de 2023. Siguen en vigor las vías de fondos, donación cultural, investigación y creación de empleo. | Lei 56/2023 |
| España | Nada. La golden visa fue derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025, sin sustitución directa. Las autorizaciones concedidas antes siguen siendo válidas. | Ley Orgánica 1/2025 |
Las tres líneas son ciertas a la fecha indicada abajo y se confirman en la fuente primaria antes de cualquier decisión. Un plan construido sobre la información que circulaba en 2022 falla en dos de las tres plazas.
Ver la guía: qué compra el inmueble y qué no¿Qué hace el Dubai Land Department?
El Dubai Land Department (DLD) es la autoridad que registra los derechos sobre inmuebles en el emirato. Entender qué hace cada registro es lo que separa a un comprador informado de otro que ha firmado un contrato y presume estar protegido por él.
| Instrumento | Qué es | Qué asegura |
|---|---|---|
| Registro en el Dubai Land Department (DLD) | Inscripción del derecho sobre el inmueble ante la autoridad del emirato. | El registro es lo que constituye y prueba la titularidad. Sin él hay un contrato entre dos personas, no un derecho oponible. |
| Registro Oqood | Registro de la unidad adquirida sobre plano, antes de que el inmueble esté terminado. | Hace constar la posición del comprador sobre una unidad que aún no existe físicamente, dentro del sistema del DLD. |
| Aprobación del proyecto por RERA | Aprobación regulatoria de la promoción por el regulador inmobiliario del emirato. | Indica que el proyecto está enmarcado y supervisado. Es una verificación sobre el proyecto concreto, no una característica del promotor. |
| Cuenta escrow del proyecto | Cuenta afecta a la promoción, a la que se canalizan los pagos de los compradores sobre plano. | Separa el dinero de los compradores de los fondos generales del promotor y lo vincula al proyecto al que se destina. |
Ninguno de estos instrumentos sustituye la lectura del contrato. Aseguran que la operación está inscrita y enmarcada; no determinan plazos de entrega, penalizaciones por retraso, variación de superficie ni qué ocurre si lo entregado difiere de lo prometido. Eso está en el contrato, y por eso, sobre plano, el contrato pesa más que el plano.
Quién puede intermediar en Dubái
La intermediación inmobiliaria en el emirato se ejerce bajo registro: la agencia tiene un número ORN y el consultor un número BRN, emitidos en el marco del Dubai Land Department. Pedir ambos antes de trabajar con alguien es la verificación más rápida que puede hacer un comprador, y la que menos se hace.
El número ORN de Rhamos Properties se publica aquí, en el pie de página y en la página de licencias en cuanto esté confirmado. Mientras tanto no publicamos ningún número: un registro profesional inventado es la única categoría de error peor que no tener registro.
¿Cómo se desarrolla una compra en Dubái?
La secuencia es estable; el calendario depende de que haya financiación, del estado de la unidad y de la diligencia del vendedor o del promotor. La tabla muestra qué queda decidido en cada fase y qué suele retrasarla.
| Fase | Qué queda decidido | Qué puede retrasarla |
|---|---|---|
| Criterio, zona y confirmación de propiedad plena | Uso previsto, horizonte de tenencia, presupuesto total y confirmación de que el área permite propiedad plena al comprador. | Empezar por un inmueble en lugar de empezar por un criterio. |
| Contrato de compraventa | Precio, señal, plazos, penalizaciones y qué ocurre si la transmisión no puede concretarse. Es aquí donde el dinero pasa a estar en riesgo. | Importes u obligaciones pendientes sobre la unidad por parte del vendedor. |
| Verificación | Estado del título o del registro Oqood, cargas inscritas, cuenta de gastos comunes de la unidad, presupuesto y fondo de reserva del edificio y, sobre plano, la posición del promotor y del proyecto. | Documentos que el vendedor o el gestor del edificio tardan en producir. |
| Transmisión y registro en el Dubai Land Department | Inscripción del derecho a nombre del comprador y emisión del título correspondiente. | Calendario de transferencia de fondos, ausencia de una de las partes, autorizaciones por obtener. |
| Después del registro | Cuentas de suministros, refrigeración y gastos comunes traspasadas al comprador y, cuando se alcanza el umbral, la solicitud de residencia. | Cuentas que quedan a nombre del vendedor y aparecen meses después. |
¿Qué documentos intervienen en la operación?
| Documento | Qué es | De quién depende |
|---|---|---|
| Documento de identidad | Pasaporte o documento equivalente, exigido para identificar a las partes. | Comprador |
| Justificación del origen de los fondos | Documentación que sustenta la procedencia del capital, solicitada en las comprobaciones previas a la operación. | Comprador y entidad financiera |
| Contrato de compraventa | El documento que fija precio, plazos, penalizaciones y condiciones. Sobre plano, es la pieza que determina el riesgo. | Comprador y vendedor o promotor |
| Autorización para la transmisión | Confirmación, por parte del promotor o del gestor del edificio, de que no hay importes ni obligaciones pendientes sobre la unidad. | Vendedor, promotor y gestor del edificio |
| Título registrado en el Dubai Land Department | El registro del derecho sobre el inmueble terminado, a nombre del titular. | Dubai Land Department |
| Registro Oqood | El registro de la unidad adquirida sobre plano, mientras el inmueble no está terminado. | Promotor y Dubai Land Department |
| Extracto de la cuenta de gastos comunes | Historial de facturación y de pagos de la unidad ante el gestor del edificio. | Gestor del edificio |
| Instrumento de representación | Lo que permite actuar por cuenta del comprador cuando este no puede estar presente. La forma exigida se confirma para la operación concreta. | Comprador, con apoyo jurídico |
La lista exacta se confirma ante el Dubai Land Department y el gestor del edificio en la fecha de la operación, y no a partir de esta página. Lo que no cambia es el orden: la autorización y el extracto de gastos comunes se piden antes de la transmisión, no después; después, lo que aparezca ya es del comprador.
¿Cuánto cuesta, además del precio?
El precio es la partida mayor del presupuesto y no la partida completa. La tabla enumera las cargas de una adquisición en Dubái, sobre qué recae cada una y cuándo se paga. Las cargas corrientes — gastos comunes y refrigeración — son la parte que más falta en la comparación entre plazas.
Los importes vigentes no están publicados en esta página. Solo publicamos una cifra después de confirmarla en la fuente primaria y de poder fecharla, y una tasa copiada de otro sitio sobrevive años después de haber cambiado. Cuando un inmueble concreto entra en análisis, el cálculo se hace sobre ese inmueble y se entrega por escrito, en AED, con la fecha y la regla aplicada.
| Carga | Base de cálculo | Importe vigente | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| Registro en el Dubai Land Department | Fijado por el Dubai Land Department para la transmisión | Por confirmar | En la transmisión |
| Registro Oqood (compra sobre plano) | Fijado por el Dubai Land Department para el registro de la unidad | Por confirmar | En el registro de la unidad |
| Gastos comunes (service charges), anuales | Habitualmente por pie cuadrado de superficie, según el presupuesto aprobado del edificio | Por confirmar | Facturados por el gestor del edificio |
| Fondo de reserva (sinking fund) | Parte del presupuesto del edificio, cuando existe y está dotado | Por confirmar | Con los gastos comunes |
| Refrigeración (chiller) | Consumo y, en algunos edificios, capacidad contratada | Por confirmar | Periódicamente, al proveedor o al gestor del edificio |
| Alta de suministros y depósitos | Fijados por los proveedores de suministros | Por confirmar | En la entrada |
| Intermediación | Honorarios acordados por escrito antes del encargo | Por confirmar | En la transmisión |
| Apoyo jurídico | Honorarios acordados por escrito antes del encargo | Por confirmar | Por fases a lo largo de la operación |
«Por confirmar» significa que el importe aún no ha sido verificado en la fuente primaria a efectos de publicación. No significa que la carga no exista ni que sea despreciable: significa que no la publicamos antes de confirmarla.
¿Qué difiere de una compra ibérica?
Quien compra entre Europa y el Golfo tiende a trasladar los hábitos de una plaza a la otra, y ahí es donde se pierde tiempo y dinero. Estas son las diferencias que cambian decisiones.
| Tema | Portugal y España | Dubái |
|---|---|---|
| Cómo nace el título | Escritura ante notario e inscripción en el registro de la propiedad. | El registro en el Dubai Land Department es lo que constituye y prueba el derecho. |
| Residencia | Vía inmobiliaria eliminada en Portugal en octubre de 2023; golden visa derogada en España con efectos desde el 3 de abril de 2025. | Golden Visa de diez años a partir de AED 2.000.000 de valor registrado, con reglas aliviadas en 2026. |
| Compra sobre plano | Contrato de promesa entre las partes, con señal y penalizaciones. | Contrato, registro Oqood de la unidad, proyecto aprobado por RERA y pagos canalizados a la cuenta escrow del proyecto. |
| Coste corriente | Impuesto anual sobre el inmueble y gastos comunes. | Gastos comunes, habitualmente por pie cuadrado, y refrigeración cuando se contrata aparte. |
| Qué pesa más | El inmueble, la calle y lo que hay detrás del tabique. | Sobre plano, el contrato y el promotor. En la reventa, el edificio y la calidad de su gestión. |
| Unidades y moneda | Metros cuadrados y euros. | Pies cuadrados (sq ft) y AED. |
La última línea no es un detalle de presentación. Todo el material de Dubái — fichas, presupuestos, propuestas y esta página — usa pies cuadrados y AED, sea cual sea el idioma en que lo lea, porque convertir a metros cuadrados y euros introduce dos errores: el del redondeo y el del tipo de cambio del día en que alguien decidió convertirlo.
¿Qué zonas seguimos en Dubái?
Tres plazas dentro de la misma ciudad, con productos, compradores y riesgos distintos. Cada una tiene página propia, con lo que verificamos allí en particular.
Palm Jumeirah
Una península artificial con tres tipos de producto que apenas se comparan entre sí: villas en las frondas, apartamentos en la orilla y el creciente exterior.
Ver el mercado de Palm JumeirahDubai Marina
Un conjunto denso de torres frente al agua, construidas a lo largo de varias generaciones. La silueta es uniforme; el estado de los edificios y la calidad de la gestión no lo son.
Ver el mercado de Dubai Marina¿Qué inmuebles tenemos con mandato activo en Dubái?
Los inmuebles con mandato activo en el emirato aparecen aquí, con superficie en pies cuadrados y precio en AED, enlazados a su ficha.
Una parte de nuestros mandatos no se anuncia. Si busca algo concreto, díganos qué.
Enviar un briefingPreguntas frecuentes sobre comprar en Dubái
¿Puede un extranjero comprar en propiedad plena en Dubái?
Puede. La propiedad plena está disponible para ciudadanos extranjeros en las zonas designadas a tal efecto, sin exigencia de residencia previa. El derecho nace del registro en el Dubai Land Department (DLD): es la inscripción la que constituye y prueba la titularidad, y no el contrato firmado entre las partes.
¿Qué zonas de Dubái permiten propiedad plena a extranjeros?
La propiedad plena está disponible por área, en las zonas designadas a tal efecto. Como la designación se define por área y no por edificio, la confirmación se hace siempre para el inmueble concreto y ante el Dubai Land Department, antes de que haya oferta. Es la primera verificación de cualquier operación y la única que no admite interpretación.
¿El umbral de AED 2.000.000 da residencia?
Da acceso al Golden Visa de diez años. El umbral es de AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department. En 2026 las reglas se hicieron más accesibles: se alivió el requisito de pago anticipado y se admite agregar inmuebles para alcanzar el umbral. La solicitud se tramita por su propia vía administrativa y las condiciones se confirman en la fecha en que se presenta.
¿Qué es el registro Oqood?
Es el registro de una unidad adquirida sobre plano, hecho mientras el inmueble no está terminado, dentro del sistema del Dubai Land Department. Hace constar la posición del comprador sobre una unidad que aún no existe físicamente. Comprobar que la unidad está registrada en Oqood, y a nombre de quién, es una de las primeras verificaciones de una compra sobre plano.
¿Qué protege los pagos en una compra sobre plano?
Los pagos de los compradores sobre plano se canalizan a la cuenta escrow de la promoción, que separa ese dinero de los fondos generales del promotor y lo vincula al proyecto al que se destina. El proyecto lo aprueba RERA y la unidad se registra en Oqood. Ninguno de estos mecanismos sustituye la lectura del contrato: plazos, penalizaciones por retraso y variación de superficie están en el contrato, no en el registro.
¿Comprar en Dubái es como comprar en Portugal o en España?
No. Tres diferencias cambian decisiones. El título nace del registro en el Dubai Land Department, y no de una escritura seguida de inscripción registral. Sobre plano, además del contrato existen el registro Oqood, la aprobación del proyecto por RERA y la cuenta escrow. Y el coste corriente lo dominan los gastos comunes, habitualmente por pie cuadrado, y la refrigeración cuando se contrata aparte. A ello se añade la diferencia de residencia: en Dubái la compra sigue vinculada a la residencia; en Portugal y España, ya no.
¿Publican precios por pie cuadrado en Dubái?
Todavía no. Publicaremos precio por pie cuadrado cuando lo haya observado Rhamos en operaciones reales, indicando la fecha de la observación y el método. Un precio medio recogido de portales describe el valor pedido en los anuncios, no el valor al que se cierran las operaciones, y ambas magnitudes divergen de forma sistemática. Lo mismo vale para rentabilidades y para gastos comunes: no publicamos una cifra que no hayamos observado.
Compra en Dubái y quiere saber qué da la compra
La conversación útil empieza por tres preguntas: para qué sirve el inmueble, cuánto tiempo piensa mantenerlo y si la residencia forma parte del objetivo. La respuesta a esta última cambia la plaza, y no solo el inmueble.