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¿Puede un extranjero comprar vivienda en España?
Sí, sin restricción de nacionalidad ni de residencia previa. Se necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Comprar no da acceso a residencia: el golden visa español quedó derogado con efectos desde el 3 de abril de 2025 y no tuvo sustituto.
Esta página responde en el orden en que surgen las preguntas: qué debe tener antes de presentar una oferta, qué cambió en materia de residencia, qué cargas entran en el presupuesto además del precio y por qué el tipo depende de la comunidad autónoma en la que está la vivienda. Donde no tenemos una cifra confirmada en la fuente primaria, lo decimos.
¿Qué restricciones existen para el comprador extranjero?
Ninguna en cuanto a la adquisición en sí. Comprar vivienda en España no está restringido por nacionalidad ni exige residencia previa, y esto vale tanto para quien reside en la Unión Europea como para quien viene de fuera de ella. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de sociedad, y esa elección tiene consecuencias fiscales y sucesorias distintas según el caso.
Lo que siempre se necesita es un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Sin él no se liquidan impuestos, no se otorga la escritura ante notario y no se inscribe la compra en el Registro de la Propiedad. Obtenerlo con prisas, en la semana de la firma, es una de las causas más frecuentes de aplazamiento.
Abrir cuenta en España resuelve en la práctica el pago de los impuestos, de las cargas periódicas y de los suministros, y es más sencillo de tramitar antes de haber elegido vivienda que después de haber fijado una fecha.
El orden correcto es el mismo en cualquier mercado: criterio, NIE y cuenta, verificación del inmueble y oferta. Invertirlo es el origen de la mayor parte de los retrasos que después se atribuyen al mercado.
¿Comprar vivienda en España da derecho a residencia?
No. El golden visa español — la autorización de residencia por inversión, incluida la vía inmobiliaria — quedó derogado por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
No se creó ninguna vía de sustitución. Quien busque residencia en España debe buscarla fuera de la inversión inmobiliaria: ninguna compra de vivienda, sea cual sea su valor, la concede por sí misma.
Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas. Lo que dejó de existir es la posibilidad de obtenerlas por esta vía, y se sigue anunciando como si existiera, que es la razón por la que esta sección está aquí.
| Punto | Situación |
|---|---|
| Instrumento | Ley Orgánica 1/2025 |
| Efectos desde | 3 de abril de 2025 |
| Vía de sustitución | No se creó |
| Autorizaciones concedidas antes | Siguen siendo válidas |
| Compra de vivienda por extranjero | Sin restricción, con independencia de la residencia |
¿Qué es el NIE y para qué sirve?
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el identificador personal que la administración española asigna a quien no tiene nacionalidad española. No es una autorización de residencia ni concede derecho a residir: es el número por el que se identifica a la persona ante la administración, incluida la administración tributaria.
En una compra, el NIE es lo que permite liquidar el impuesto de la transmisión, otorgar la escritura ante notario e inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. También se pide al abrir cuenta, al contratar suministros y al constituir hipoteca.
Se solicita ante las autoridades competentes en España o a través de la representación consular española en el país de residencia. Cada comprador necesita el suyo: en una compra por dos personas son dos números, y la falta de uno detiene la firma igual que detendría la de los dos.
El NIE identifica; no autoriza a residir. Tratar ambas cosas como una sola es el origen de planificaciones que no se sostienen, y desde abril de 2025 la compra de vivienda ha dejado de tener efecto alguno sobre la segunda.
¿Qué impuestos y gastos recaen sobre la compra?
El precio es la partida mayor del presupuesto, no la partida completa. La tabla enumera las cargas de una adquisición en España, sobre qué recae cada una y en qué momento se paga. Es la información que falta a quien compara inmuebles entre países comparando solo precios pedidos.
La tributación de la transmisión se fija en el nivel de la comunidad autónoma. Por eso difiere entre Madrid, Andalucía y Baleares, y por eso el tipo aplicable debe comprobarse para la comunidad en la que está la vivienda y en la fecha de la operación. Publicar aquí un porcentaje induciría a error a todo lector que compre en otra comunidad.
A esa razón se suma la que recorre todo el sitio: solo publicamos una cifra después de confirmarla en la fuente primaria y de poder fecharla. Copiar porcentajes de otro sitio es exactamente el mecanismo por el que un valor desactualizado sobrevive años en internet. Cuando una vivienda concreta entra en análisis, el cálculo se hace sobre esa operación, para esa comunidad autónoma, y se entrega por escrito con la fecha y la norma aplicada.
| Carga | Sobre qué recae | Tipo en vigor | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en obra nueva | Sobre el valor de la transmisión. El ITP recae en la compra de segunda mano y lo fija cada comunidad autónoma; la obra nueva no tributa por ITP sino por IVA. | Por confirmar | Tras la firma, en el plazo que fija la norma aplicable. La inscripción registral depende de que esté liquidado. |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Sobre determinados documentos notariales, entre ellos la compra sujeta a IVA. El tipo lo fija cada comunidad autónoma. | Por confirmar | Con la liquidación de la escritura, en el plazo que fija la norma aplicable. |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Arancel regulado, aplicado sobre el valor de la escritura y sobre los actos e inscripciones practicados. | Por confirmar | En la firma y en la inscripción. |
| Abogado | Honorarios acordados por escrito antes del encargo. | Por confirmar | Por fases a lo largo de la operación. |
| Tasación | Tarifa de la sociedad de tasación homologada. | Por confirmar | Si hay financiación, antes de la decisión de la entidad. |
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), anual | Sobre el valor catastral. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites de la ley. | Por confirmar | Anualmente, según el calendario de cobro del municipio. |
«Por confirmar» significa que el tipo no ha sido verificado en la fuente primaria a efectos de publicación en esta página y, en el caso del ITP y del AJD, que no existe un tipo único para todo el país. No significa que la carga no exista ni que sea despreciable: significa que no la publicamos antes de confirmarla, y para la comunidad autónoma correcta.
¿Existe un impuesto del 100% para compradores de fuera de la Unión Europea?
No. Existe una propuesta. Las dos cosas van en la misma frase, porque la distancia entre una propuesta y una norma en vigor es la distancia entre un plan que puede hacerse y un plan que no.
La medida se anunció en enero de 2025 y entró en el parlamento en mayo de 2025. No se debatió en pleno, no tiene fecha de aplicación y no es ley. Ninguna operación en España está hoy sujeta a ese impuesto.
Lo que hacemos con esto es sencillo: seguimos la tramitación y fechamos lo que decimos. Si la propuesta cambia de estado, esta página cambia con ella. Mientras no cambie, quien decide una compra decide sobre el derecho en vigor y no sobre un anuncio.
| Punto | Situación |
|---|---|
| Anuncio | Enero de 2025 |
| Entrada en el parlamento | Mayo de 2025 |
| Debate en pleno | No se ha producido |
| Fecha de aplicación | No tiene |
| Situación jurídica | Propuesta. No es ley. |
¿Cómo se desarrolla la compra y quién está en la sala?
La secuencia es siempre la misma y cada fase tiene sus intervinientes. Saber quién responde de cada pieza es lo que evita descubrir a mitad de camino que nadie se ocupaba de la comprobación registral.
| Fase | Qué queda decidido | Quién interviene |
|---|---|---|
| Reserva | La vivienda se retira del mercado durante un periodo corto, contra una cantidad reducida y con condiciones por escrito. | Comprador, vendedor y el intermediario que tiene el mandato. |
| Contrato de arras | Precio, plazo hasta la escritura y consecuencias de no cumplir. Es aquí donde el dinero pasa a estar en riesgo. El tipo de arras acordado — confirmatorias, penitenciales o penales — determina el efecto de un desistimiento, y eso es materia de redacción, no de plantilla. | Comprador y vendedor, cada uno con su abogado. |
| Verificación y financiación | Confirmación registral y documental del inmueble y, si hay financiación, tasación y decisión de la entidad. | Abogado del comprador, sociedad de tasación y entidad financiera. |
| Escritura pública | Transmisión de la propiedad ante notario, con pago y entrega en el mismo acto. | Comprador, vendedor, notario y, si hay hipoteca, la entidad financiera. |
| Liquidación de impuestos e inscripción | Liquidación de los impuestos de la transmisión e inscripción del comprador como titular en el Registro de la Propiedad. | Abogado o gestoría, administración tributaria y Registro de la Propiedad. |
No publicamos un plazo medio. Tendríamos que medirlo en nuestras propias operaciones y fecharlo, y es lo que haremos cuando la muestra diga algo. Un plazo medio copiado de otro sitio describe el mercado de otra persona, no su vivienda.
¿Qué hay que verificar antes de firmar?
El orden importa. Cinco de estas seis verificaciones corresponden al momento anterior a las arras, porque después de las arras el coste de retroceder deja de ser nulo.
01
La nota simple del Registro de la Propiedad
Es el primer documento que se lee, no el último. Muestra quién figura como titular, cómo está descrito el inmueble en el registro y qué cargas están inscritas sobre él: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias y afecciones fiscales. Se lee al principio, para decidir si merece la pena seguir, y se vuelve a pedir en fecha próxima a la firma, porque una inscripción posterior cambia el cuadro sin avisar a nadie.
02
La situación del inmueble en la comunidad de propietarios
Se pide el certificado de estar al corriente y se leen las actas de las últimas juntas. En las actas aparecen las obras aprobadas y todavía no pagadas, y de la comunidad procede el gasto que el anuncio nunca menciona. El inmueble responde de determinadas cantidades pendientes, de modo que el alcance de esa responsabilidad se confirma por escrito y a la fecha.
03
IBI y cargas periódicas
Se pide el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el valor catastral sobre el que se calcula y la confirmación de que está pagado. Lo mismo con los suministros y con cualquier tasa municipal aplicable. Es el coste anual de tener, y es la parte del presupuesto que quien compra desde fuera subestima con más frecuencia.
04
Situación urbanística y licencias
Se comprueba si lo construido corresponde a lo licenciado y a lo que consta en el registro, y si hay obras hechas sin licencia o pendientes de legalizar. Donde la comunidad autónoma lo exija, se confirma el documento de habitabilidad o de primera ocupación. Una habitación añadida sin licencia no es un detalle del plano: es una contingencia que pasa al comprador.
05
Registro y catastro no siempre coinciden
La superficie inscrita en el registro, la que consta en catastro y la que se mide in situ divergen con frecuencia, sobre todo en edificios antiguos y en inmuebles con obras posteriores. La divergencia tiene consecuencias fiscales y puede frenar la inscripción. Se concilia antes de firmar, no después.
06
Ocupación y arrendamiento en vigor
Se confirma si la vivienda está libre, arrendada u ocupada, y en qué términos. Un contrato de arrendamiento en vigor no desaparece porque cambie el propietario, y la fecha de entrega es una cláusula del contrato de compra, no una expectativa razonable.
Preguntas frecuentes sobre comprar en España
¿Puede un extranjero comprar vivienda en España?
Sí. La compra de vivienda en España no está restringida por nacionalidad ni exige residencia previa, tanto para quien reside en la Unión Europea como para quien viene de fuera. Se necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE), que se utiliza para liquidar impuestos, otorgar la escritura e inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de sociedad.
¿Comprar una vivienda en España da derecho a residencia?
No. El golden visa español, la autorización de residencia por inversión que incluía la vía inmobiliaria, quedó derogado por la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025. No se creó ninguna vía de sustitución. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas, pero ninguna compra de vivienda concede hoy residencia, sea cual sea su valor.
¿Qué es el NIE y cómo se obtiene?
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el identificador que la administración española asigna a quien no tiene nacionalidad española. No es una autorización de residencia. Se solicita ante las autoridades competentes en España o a través de la representación consular española en el país de residencia. Cada comprador necesita el suyo, y sin él no es posible liquidar el impuesto de la transmisión, otorgar la escritura ni inscribir la compra.
¿Qué impuestos se pagan al comprar en España?
La compra de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); la obra nueva, por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se añaden notaría, Registro de la Propiedad, abogado y, si hay financiación, la tasación. Anualmente, la vivienda queda sujeta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El ITP y el AJD los fija cada comunidad autónoma, por lo que el tipo aplicable se comprueba para la comunidad en la que está el inmueble y en la fecha de la operación.
¿Existe en España un impuesto del 100% para compradores de fuera de la Unión Europea?
No. Se trata de una propuesta, anunciada en enero de 2025 y presentada en el parlamento en mayo de 2025. No se debatió en pleno, no tiene fecha de aplicación y no es ley. Ninguna operación está sujeta actualmente a ese impuesto. Seguimos la tramitación y fechamos lo que publicamos.
¿Son iguales los impuestos de compra en Madrid, Andalucía y Baleares?
No. La tributación de la transmisión se fija en el nivel de la comunidad autónoma, de modo que difiere entre comunidades. Por eso no publicamos porcentajes en esta página: un tipo correcto para una comunidad sería incorrecto para quien compra en otra. El tipo aplicable se confirma para la comunidad en la que está la vivienda y en la fecha de la operación, y se entrega por escrito.
¿Debo estar presente en la firma?
No es obligatorio estar presente. La escritura puede otorgarse mediante apoderado con poderes suficientes, con un poder preparado con antelación y, cuando se otorga en el extranjero, legalizado para que produzca efectos en España. El poder tramitado en los días previos a la firma es una de las causas más comunes de aplazamiento.
¿Y si la compra es en Madrid?
Madrid plantea cuestiones que la página de país no resuelve: la diferencia entre un edificio clásico del ensanche y una obra nueva, qué cambia en impuestos entre segunda mano y obra nueva, los gastos de comunidad y la derrama, y qué muestra una nota simple antes de mirar cualquier otra cosa. La página de Madrid trata esas cuestiones en concreto.
Comprar en España con el derecho vigente delante
La conversación útil no empieza por un inmueble. Empieza por el uso previsto, la comunidad autónoma de que se trate y el presupuesto total: precio, impuestos, notaría, registro, obra y coste anual. Después de eso, la búsqueda tiene criterio y la oferta tiene fundamento.