Guías · Inmueble y residencia
¿Comprar un inmueble da residencia en Portugal, España o Dubái?
En Portugal no, desde octubre de 2023. En España no, desde el 3 de abril de 2025. En Dubái sí: AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department dan acceso al Golden Visa de diez años. En las tres plazas, un extranjero puede comprar sin residir.
La respuesta cambió en las tres jurisdicciones entre 2023 y 2026, y cambió en direcciones distintas. Buena parte de la información en circulación es anterior a esos cambios. Esta guía indica qué cambió en cada plaza, cuándo, por qué instrumento, qué se mantiene y qué significa para quien está planificando ahora.
¿Comprar un inmueble da residencia en las tres plazas?
Una fila por plaza. Esta tabla resume la guía entera; el resto de la página desarrolla cada fila e indica la fuente.
| Mercado | ¿Comprar un inmueble da residencia? | Situación verificada |
|---|---|---|
| Portugal | No | La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI) fue eliminada en octubre de 2023, mediante la Lei 56/2023. Se mantienen las vías de fondos de inversión cualificados, donación al patrimonio cultural, investigación científica y creación de puestos de trabajo. En mayo de 2026 entró en vigor la revisión de la ley de nacionalidad. |
| España | No | La golden visa fue derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025. No hay sustituto directo. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas. |
| Dubái | Sí | Se mantiene el umbral de AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department para el Golden Visa de diez años. En 2026 las reglas se hicieron más accesibles: se alivió el requisito de pago anticipado y se admite la agregación de inmuebles. |
«No» significa que la compra de un inmueble, por sí sola, no abre una vía de residencia. No significa que la compra esté vedada. En las tres plazas, un extranjero puede comprar sin restricción de nacionalidad. Son dos preguntas distintas, y la confusión entre ellas sostiene buena parte de la información errónea en circulación.
¿Qué cambió en Portugal y qué sustituyó a la vía inmobiliaria del ARI?
La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI), conocida como Golden Visa, fue eliminada para nuevas solicitudes en octubre de 2023, mediante la Lei 56/2023. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se siguen tramitando con las reglas anteriores.
Nada la sustituyó en el mismo formato. Lo que se mantiene son las demás vías del ARI, y ninguna de ellas pasa por la compra de un inmueble: fondos de inversión cualificados, donación al patrimonio cultural, investigación científica y creación de puestos de trabajo. Son vías de inversión con requisitos propios, no una versión alternativa de la compra de vivienda.
En mayo de 2026 entró en vigor la revisión de la ley de nacionalidad. Quien esté planificando con información anterior a octubre de 2023 lo está haciendo con reglas que ya no existen. Quien esté planificando la naturalización con información anterior a mayo de 2026 debe reconfirmar el marco aplicable a su caso.
La compra en sí no cambió. Cualquier extranjero puede comprar inmueble en Portugal, sin restricción de nacionalidad y sin exigencia de residencia previa. Se necesita un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea, la designación de un representante fiscal.
| Vía | Umbral indicado en la ley |
|---|---|
| Fondos de inversión cualificados | Desde € 500.000 |
| Donación al patrimonio cultural | Desde € 250.000 |
| Investigación científica | Por confirmar en la fuente primaria |
| Creación de puestos de trabajo | Por confirmar en la fuente primaria |
Donde la columna dice «por confirmar en la fuente primaria», la vía existe y el umbral no se publica en esta página antes de confirmarlo en la norma. Publicar un umbral de memoria es exactamente el mecanismo por el que una cifra equivocada sobrevive años en internet, que es el problema que esta guía existe para corregir.
Qué significa esto para quien planifica ahora
Si el plan era comprar un inmueble para obtener residencia en Portugal, el plan no es ejecutable, y no falla en la escritura: falla meses después, cuando la solicitud de residencia carece de base legal. Si el objetivo es residir, la decisión sobre la vía es anterior a la decisión sobre el inmueble y es materia de asesoramiento jurídico. Si el objetivo es tener casa en Portugal, nada ha cambiado: la compra sigue siendo libre.
Ver la guía de compra en Portugal¿Qué cambió en España desde la Ley Orgánica 1/2025?
La golden visa española fue derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025. La vía de residencia por inversión inmobiliaria dejó de existir y no se ha reabierto en otro formato. No hay sustituto directo.
Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas. Quien ya era titular no pierde el título por efecto de la derogación. Lo que dejó de ser posible es obtener un título nuevo por esta vía.
La compra sigue siendo libre. Un extranjero puede comprar inmueble en España sin restricción de nacionalidad y sin exigencia de residencia previa.
La tributación de la transmisión de inmuebles se fija en el nivel de la comunidad autónoma. Por eso difiere entre Madrid, Andalucía y Baleares, y el tipo aplicable debe confirmarse para la comunidad de que se trate. No publicamos aquí un porcentaje: un tipo correcto en Madrid puede estar equivocado en Palma, y un tipo correcto este año puede estarlo el siguiente.
¿Existe un impuesto del 100% para compradores de fuera de la Unión Europea?
Existe una propuesta. No existe una ley. Fue anunciada en enero de 2025 y presentada al parlamento en mayo de 2025. No llegó a debatirse en pleno. No tiene fecha de aplicación. No está en vigor.
La pregunta aparece con frecuencia y se responde, con frecuencia, en ambas direcciones. Una página que la describa como impuesto en vigor está equivocada. Una página que garantice que nunca existirá afirma más de lo que se sabe. La respuesta correcta es la anterior, con la fecha en que fue confirmada.
| Afirmación | Situación verificada |
|---|---|
| Golden visa por compra de inmueble | Derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025. |
| Autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025 | Siguen siendo válidas. |
| Sustituto directo de la vía inmobiliaria | No existe. |
| Compra de inmueble por extranjeros | Sin restricción de nacionalidad. |
| Impuesto del 100% a compradores de fuera de la Unión Europea | Propuesta anunciada en enero de 2025 y presentada al parlamento en mayo de 2025. No se debatió en pleno, no tiene fecha de aplicación y no es ley. |
| Tributación de la transmisión de inmuebles | Se fija en el nivel de la comunidad autónoma. Difiere entre comunidades y se confirma para la comunidad de que se trate. |
¿Qué da el umbral de AED 2.000.000 en Dubái?
Un valor registrado de AED 2.000.000 en el Dubai Land Department (DLD) da acceso a un Golden Visa de diez años. Es la única de las tres plazas en la que la compra de un inmueble abre, por sí sola, una vía de residencia.
En 2026 las reglas se hicieron más accesibles en dos puntos concretos. Se alivió el requisito de pago anticipado. Y se admite la agregación de inmuebles para alcanzar el umbral, en lugar de tener que cumplirlo con un solo inmueble.
La propiedad plena por extranjeros es posible en las zonas designadas a tal efecto. Fuera de esas zonas el régimen es otro. La zona es, por tanto, una verificación previa y no un detalle de la ficha.
En las compras sobre plano, el registro se hace mediante Oqood, los proyectos son aprobados por la Real Estate Regulatory Agency (RERA) y los pagos están protegidos por la cuenta de garantía (escrow) del proyecto. Son tres verificaciones distintas y todas se hacen antes de firmar.
Qué se verifica antes de firmar
| Elemento | Qué es | Por qué importa |
|---|---|---|
| Dubai Land Department (DLD) | La autoridad en la que se registra la propiedad. | El registro es lo que constituye y prueba la titularidad, y es el valor registrado el que cuenta para el umbral. |
| Umbral de AED 2.000.000 | Valor registrado que da acceso al Golden Visa de diez años. | Por debajo del umbral, la compra no abre la vía de residencia. Es la única fila de esta tabla que responde a la pregunta del título. |
| Zona de propiedad plena | Área designada en la que un extranjero puede tener propiedad plena. | Determina si la adquisición es siquiera posible en la forma pretendida. Se confirma para el inmueble concreto, antes de la oferta. |
| Oqood | Registro de las compras sobre plano. | Es donde queda inscrita la unidad en construcción antes de que exista título definitivo. |
| Real Estate Regulatory Agency (RERA) | Entidad que aprueba los proyectos. | Un proyecto sin aprobación no es una versión más barata de la misma operación. |
| Cuenta de garantía (escrow) del proyecto | Cuenta en la que los pagos del comprador quedan afectos al proyecto. | Es el mecanismo que separa el dinero del comprador de la tesorería del promotor. |
¿Cuál es la diferencia entre residencia fiscal y autorización de residencia?
Son dos cosas distintas, y la confusión entre ambas es frecuente. Una autorización de residencia es un título que permite residir en un país. La residencia fiscal es el estatus que determina dónde se declara y se tributa la renta.
No van necesariamente juntas. Es posible tener autorización de residencia en un país y no ser allí residente fiscal. Es posible pasar a ser residente fiscal en un país sin relación alguna con la compra de un inmueble. Y comprar un inmueble, por sí solo, no determina ninguna de las dos cosas en ninguna de las tres plazas.
Los criterios de la residencia fiscal los fija la ley de cada jurisdicción y no la voluntad del comprador. No los publicamos aquí: dependen del caso concreto, se confirman en la fuente primaria y con asesoramiento fiscal, y se confirman antes de la compra y no después.
| Aspecto | Autorización de residencia | Residencia fiscal |
|---|---|---|
| Qué es | Título que permite residir en el país, en los términos que el propio título fija. | Estatus que determina dónde se declara y se tributa la renta. |
| De dónde resulta | De una solicitud estimada por la autoridad competente. | De aplicar los criterios legales de la jurisdicción al caso concreto. |
| ¿La compra de inmueble da acceso? | Solo en Dubái, al amparo del umbral de valor registrado en el Dubai Land Department. En Portugal y en España, no. | No, en ninguna de las tres plazas. |
| Qué no implica | No implica pasar a ser residente fiscal en ese país. | No implica tener título de residencia en ese país. |
| Dónde se confirma | Ante la autoridad de inmigración competente. | Ante la administración tributaria y con profesional habilitado. |
¿Qué hace falta para comprar sin residir, en cada plaza?
Comprar no exige residir en ninguna de las tres plazas. Sí exige resolver la identificación fiscal y la representación antes de haber elegido inmueble, y las exigencias no son las mismas en las tres.
| Plaza | Qué exige la compra | Qué da la compra en materia de residencia |
|---|---|---|
| Portugal | Número de identificación fiscal portugués (NIF). Para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea, designación de representante fiscal. Sin restricción de nacionalidad y sin exigencia de residencia previa. | Nada, desde octubre de 2023. La vía inmobiliaria del ARI fue eliminada por la Lei 56/2023. |
| España | Compra sin restricción de nacionalidad y sin exigencia de residencia previa. Los requisitos de identificación del comprador extranjero y la tributación de la transmisión se confirman para la comunidad autónoma de que se trate.Tributación por comunidad — por confirmar | Nada, desde el 3 de abril de 2025. La golden visa fue derogada por la Ley Orgánica 1/2025 y no tiene sustituto directo. |
| Dubái | Inmueble situado en zona de propiedad plena y registro en el Dubai Land Department. Sobre plano, registro Oqood, proyecto aprobado por RERA y pagos en la cuenta de garantía del proyecto. | Golden Visa de diez años desde AED 2.000.000 de valor registrado. Por debajo de ese umbral, la compra no abre la vía. |
La columna central describe lo que hace falta para comprar, no lo que hace falta para residir. Son procesos separados, con autoridades distintas y calendarios distintos, y tratarlos como uno solo es el origen de planificaciones que no se sostienen.
¿Qué otras vías existen, además de la compra de inmueble?
Existen vías de residencia que nada tienen que ver con la compra de un inmueble, y con frecuencia son la respuesta correcta para quien ha llegado aquí buscando un Golden Visa. Las nombramos porque existen. No publicamos aquí sus condiciones, umbrales o plazos: esa materia se confirma en la fuente primaria y para el caso concreto, y una condición desactualizada es peor que ninguna.
| Jurisdicción | Vía | Qué dice esta guía sobre ella |
|---|---|---|
| Portugal | Visado D7 | Existe. Sus condiciones, umbrales y plazos se confirman caso por caso y no se publican aquí. |
| Portugal | Visado de nómada digital | Existe. Sus condiciones, umbrales y plazos se confirman caso por caso y no se publican aquí. |
| Portugal | Régimen fiscal conocido como IFICI | Se nombra aquí porque aparece en las mismas búsquedas. Es materia fiscal y no un título de residencia. Sus condiciones se confirman caso por caso y no se publican aquí. |
| España | Residencia no lucrativa | Existe. Sus condiciones, umbrales y plazos se confirman caso por caso y no se publican aquí. |
Para Dubái no nombramos aquí vías alternativas. La vía ligada a la compra de inmueble queda descrita más arriba, con su umbral y su fuente; cualquier otra es materia de la página de mercado de Dubái, que la trata con su propia fuente.
Preguntas frecuentes sobre inmueble y residencia
¿Comprar un inmueble en Portugal da derecho a residencia?
No. La vía inmobiliaria de la Autorización de Residencia para Inversión (Autorização de Residência para Investimento, ARI), conocida como Golden Visa, fue eliminada para nuevas solicitudes en octubre de 2023, mediante la Lei 56/2023. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se siguen tramitando con las reglas anteriores. La compra de inmueble sigue siendo libre para extranjeros, pero no abre una vía de residencia.
¿Qué sustituyó a la vía inmobiliaria del ARI en Portugal?
Nada, en el mismo formato. Se mantienen las demás vías de la Autorización de Residencia para Inversión, y ninguna de ellas pasa por la compra de un inmueble: fondos de inversión cualificados desde € 500.000, donación al patrimonio cultural desde € 250.000, investigación científica y creación de puestos de trabajo. Son vías de inversión con requisitos propios.
¿Se siguen tramitando las solicitudes de ARI presentadas antes de octubre de 2023?
Sí. Las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigor de la Lei 56/2023 se siguen tramitando con las reglas anteriores. Lo que la ley eliminó fue la presentación de nuevas solicitudes por la vía inmobiliaria.
¿Sigue existiendo la golden visa española?
No. La golden visa española fue derogada con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025. No existe sustituto directo: la vía de residencia por inversión inmobiliaria no se ha reabierto en otro formato.
¿Siguen siendo válidas las autorizaciones españolas concedidas antes de abril de 2025?
Sí. Las autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025 siguen siendo válidas. Quien ya era titular no pierde el título por efecto de la derogación. Lo que dejó de ser posible es obtener un título nuevo por esta vía.
¿Existe un impuesto del 100% para compradores de fuera de la Unión Europea en España?
Existe una propuesta, no una ley. Fue anunciada en enero de 2025 y presentada al parlamento en mayo de 2025. No se debatió en pleno, no tiene fecha de aplicación y no está en vigor. Puede evolucionar, y por eso esta respuesta lleva fecha de verificación.
¿Qué impuestos de transmisión se pagan en España?
La tributación de la transmisión de inmuebles se fija en el nivel de la comunidad autónoma, por lo que difiere entre Madrid, Andalucía y Baleares. El tipo aplicable debe confirmarse para la comunidad en la que se sitúa el inmueble. No publicamos un porcentaje en esta página: un tipo correcto en una comunidad puede estar equivocado en otra.
¿Comprar un inmueble en Dubái da residencia?
Sí. AED 2.000.000 de valor registrado en el Dubai Land Department dan acceso a un Golden Visa de diez años. Es la única de las tres plazas en la que la compra de un inmueble abre, por sí sola, una vía de residencia. Por debajo de ese umbral, la compra no abre la vía.
¿Qué cambió en las reglas de Dubái en 2026?
Las reglas se hicieron más accesibles en dos puntos. Se alivió el requisito de pago anticipado. Y se admite la agregación de inmuebles para alcanzar el umbral, en lugar de tener que cumplirlo con un solo inmueble.
¿Puede un extranjero comprar inmueble en las tres plazas?
Sí, en las tres. En Portugal, sin restricción de nacionalidad, con número de identificación fiscal portugués (NIF) y, para no residentes con domicilio fuera de la Unión Europea, representante fiscal. En España, sin restricción de nacionalidad. En Dubái, en propiedad plena en las zonas designadas a tal efecto.
¿Necesito residir en el país para comprar?
No, en ninguna de las tres plazas. Ninguna exige residencia previa para adquirir un inmueble. Comprar, residir y ser residente fiscal son tres decisiones separadas, con autoridades distintas y calendarios distintos.
¿Cuál es la diferencia entre residencia fiscal y autorización de residencia?
Una autorización de residencia es un título que permite residir en un país y resulta de una solicitud estimada por la autoridad competente. La residencia fiscal es el estatus que determina dónde se declara y se tributa la renta, y resulta de aplicar los criterios legales de la jurisdicción al caso concreto. No van necesariamente juntas, y comprar un inmueble, por sí solo, no determina ninguna de las dos.
¿Qué protege los pagos en una compra sobre plano en Dubái?
Los pagos están protegidos por la cuenta de garantía (escrow) del proyecto, que separa el dinero del comprador de la tesorería del promotor. La unidad en construcción se registra mediante Oqood, y los proyectos son aprobados por la Real Estate Regulatory Agency (RERA). Son tres verificaciones distintas, todas anteriores a la firma.
¿Dónde continúa este asunto?
Cada una de las secciones anteriores tiene su propio artículo en el Diario, con más detalle y la misma exigencia de fuente y de fecha. Quedan enlazados desde aquí a medida que se publican.
Las primeras ediciones están en preparación.
Con información de qué año está planificando
Si su plan se apoya en algo que leyó sobre el Golden Visa antes de 2023, conviene reconstruirlo antes de elegir un inmueble. La conversación útil empieza por el objetivo — residir, tener casa o mantener un patrimonio — porque la respuesta es distinta en cada caso, y el orden de las decisiones también.