Mercados · España · Baleares
Propiedades de lujo en Mallorca, Ibiza y Menorca
Baleares no es un mercado: son tres. Mallorca, Ibiza y Menorca tienen administración insular propia y reglas distintas de alquiler turístico y de suelo. Cualquier extranjero puede comprar. Comprar no da residencia desde abril de 2025. Aquí la compra se decide en el expediente urbanístico.
Esta página se publica con la estructura completa y con los datos de campo pendientes: no publicamos un precio por metro cuadrado que no hayamos observado. Lo que sí está escrito por completo es lo que distingue a las tres islas entre sí y lo que se comprueba antes de presentar oferta en cualquiera de ellas.
¿Por qué esta página todavía no tiene precios por zona?
Porque no los hemos observado. Un precio por metro cuadrado solo es útil si dice qué se transmitió, en qué isla, en qué zona, en qué tipología y en qué fecha. Lo que circula como «precio medio de Baleares» agrega tres mercados con reglas distintas, y una media construida sobre tres mercados distintos no describe ninguno.
La alternativa fácil sería copiar esas cifras y publicarlas con aire de autoridad. No lo hacemos por dos razones. La primera recorre todo el sitio: no publicamos una cifra que no podamos fechar y defender. La segunda es editorial: una página que pueda escribir quien nunca ha estado en las islas no tiene valor para el lector ni para quien la indexa.
La regla que aplicamos
Si la página puede escribirla alguien que nunca ha estado en Mallorca, en Ibiza o en Menorca, no se publica como si la hubiera escrito quien sí ha estado allí. La defensa frente al texto genérico es la observación directa.
Qué falta, en concreto
- 01
Precio por metro cuadrado observado por isla y por zona, con la fecha y el método de observación.
- 02
Tipología dominante por isla, y qué se gana y qué se pierde al elegirla.
- 03
Una observación de campo por isla, hecha por quien ha estado allí, firmada y fechada.
- 04
El estado del régimen de alquiler turístico en cada isla, a la fecha y con el instrumento identificado.
- 05
El consultor responsable de la plaza, con retrato y página de autor.
- 06
Al menos un inmueble con mandato activo o una operación cerrada en el archipiélago.
- 07
El tipo de transmisión vigente en la comunidad de las Illes Balears, confirmado en la fuente primaria y fechado.
¿Por qué Baleares son tres mercados y no uno?
Porque la decisión que más importa a quien compra — qué puede construirse en una parcela y qué puede alquilarse en un inmueble — no se toma en el nivel del archipiélago. Cada isla tiene su consell insular, con competencias propias en ordenación del territorio y en turismo, y cada una las ejerce a su manera. La respuesta correcta en Mallorca puede ser la respuesta equivocada en Ibiza.
No es un detalle administrativo. Es la razón por la que los consejos generales sobre «comprar en Baleares» son poco útiles y a veces engañosos: quien lee sobre licencias turísticas en una isla y aplica lo leído en otra está planificando sobre la regla equivocada, y lo descubre después de la escritura.
El archipiélago tiene además una cuarta isla habitada con administración propia, Formentera, que esta página no cubre. Preferimos decirlo antes que dejar entender que lo aquí escrito se aplica a todo el territorio.
| Isla | Administración insular | Régimen de alquiler turístico | € / m² observado |
|---|---|---|---|
| Mallorca | Consell de Mallorca | Específico de la isla — por confirmar a la fecha | Por observar |
| Ibiza | Consell d'Eivissa | Específico de la isla — por confirmar a la fecha | Por observar |
| Menorca | Consell de Menorca | Específico de la isla — por confirmar a la fecha | Por observar |
¿Cómo funciona la licencia de alquiler turístico?
Alquilar una vivienda a turistas en Baleares no es un uso libre: depende de un título administrativo vinculado al propio inmueble, la estancia turística en vivienda (ETV). El título existe, o no existe, para esa vivienda concreta. No es una autorización que el comprador pueda presumir porque el inmueble se haya anunciado como rentable.
El régimen es insular y está contingentado. Cada isla define, en su instrumento de ordenación, dónde es posible la actividad y en qué medida, y el número de plazas disponibles es limitado. De ahí se sigue la consecuencia que más veces sorprende a un comprador desprevenido: puede no haber título disponible para una zona, con independencia de las cualidades del inmueble. La cuestión no está en el edificio; está en el título.
Hay además una segunda puerta, y se cierra desde dentro: el reglamento de la comunidad de propietarios puede prohibir la actividad aunque el título administrativo exista. Son dos comprobaciones distintas, y fallar una basta para hacer inviable el uso previsto.
Aquí no publicamos número de plazas, importes de transmisión de títulos ni previsiones de disponibilidad. El contingente cambia, es insular, y publicarlo sin fecha sería producir información equivocada con apariencia de información útil. Se confirma para la isla, para la zona y a la fecha.
| Punto | Qué se establece |
|---|---|
| Existencia del título | Si existe título de estancia turística vinculado a ese inmueble, con qué número de registro y en qué estado. |
| Registro público | Si el número figura en el registro de la administración competente y corresponde a ese inmueble, y no a otro. |
| Alcance del título | Qué tipología, qué periodo y qué capacidad cubre, porque no todos los títulos cubren lo mismo. |
| Reglamento de la comunidad | Si los estatutos de la comunidad de propietarios prohíben o condicionan la actividad. |
| Transmisión | Qué ocurre con el título al transmitirse el inmueble, qué trámite hay que cumplir y en qué plazo. |
| Anuncio sin número de registro | Un anuncio que promete rendimiento turístico sin indicar número de registro es una afirmación por verificar, no un hecho. |
El régimen de alquiler turístico lo fijan instrumentos autonómicos e insulares, publicados en los boletines oficiales de las propias islas. Aquí no enlazamos una fuente estatal, porque no es el Estado quien lo regula: se confirma ante la administración insular competente y a la fecha de la operación.
¿Qué determina lo que puede construirse en una parcela?
La clasificación del suelo, antes que ninguna otra cosa. Una parcela en suelo urbano, una en suelo urbanizable y una en suelo rústico no tienen el mismo régimen, y la diferencia no se lee en el paisaje: se lee en el planeamiento. Con una parte sustancial del territorio insular en suelo rústico y con instrumentos de ordenación propios de cada isla, esta es la primera pregunta y no la última.
En suelo rústico, la posibilidad de construir, ampliar o segregar una parcela depende de parámetros fijados en el plan insular y en el municipal, y puede sencillamente no existir. Una parcela grande no es, por sí sola, una parcela edificable, y una casa existente no prueba que pueda añadirse nada. La pregunta útil no es si cabe: es qué permite la clasificación.
Es también en suelo rústico donde aparecen las situaciones más caras de resolver: construcciones sin licencia, ampliaciones no declaradas, edificaciones fuera de ordenación. Cada una tiene su régimen y su efecto sobre lo que puede hacerse después, y ninguna se identifica en una visita.
| Documento o comprobación | Qué establece |
|---|---|
| Información urbanística de la parcela | Clasificación y calificación del suelo, parámetros aplicables e instrumentos de ordenación vigentes sobre esa parcela. |
| Superficie y linderos | La superficie y los linderos que constan en el registro y en el catastro, contrastados con el levantamiento en campo. |
| Licencias de la construcción existente | Licencia de obra, proyecto aprobado y licencias posteriores, con las fechas en que se emitieron. |
| Situación de la construcción | Si lo edificado es conforme, está fuera de ordenación o es objeto de expediente, y qué permite cada situación. |
| Agua, saneamiento y accesos | Origen del agua y autorización de la captación, tratamiento de aguas residuales, acometida eléctrica y servidumbre de paso inscrita. |
| Protecciones aplicables | Si la parcela queda comprendida en protección ambiental, paisajística o patrimonial, y qué condiciona esa protección. |
La clasificación del suelo y los parámetros de edificación resultan de instrumentos autonómicos, insulares y municipales. Se confirman para la parcela concreta, ante la administración competente y a la fecha, no a partir de esta página.
¿Qué restricciones hay junto a la costa y en áreas protegidas?
Dos capas distintas, y se suman. La primera es estatal: el dominio público marítimo-terrestre lo define una ley del Estado y se delimita, tramo a tramo, mediante un acto administrativo propio, el deslinde, y tierra adentro de esa línea existen servidumbres que condicionan lo que puede hacerse en el suelo colindante. La segunda es balear: áreas naturales protegidas designadas por la legislación de las islas, con regímenes propios de uso y de edificación.
Una parcela puede quedar comprendida en ambas, en una o en ninguna, y la respuesta no se deduce de la distancia al mar ni de las vistas. Se obtiene del expediente: el deslinde de ese tramo, la designación que recae sobre la parcela y lo que permite el instrumento aplicable. Aquí no publicamos anchuras, distancias ni parámetros de ocupación, porque dependen del caso y se quedan desactualizados pronto.
En una isla la costa no es un detalle de una parte del mercado: es el mercado. Por eso esta comprobación se hace pronto y por escrito, antes de que la conversación pase al precio.
¿Qué verificamos en Baleares en particular?
Aquí la compra se decide más en el expediente que en el edificio. Un inmueble puede estar impecable y ser, a la vez, imposible de alquilar a turistas, imposible de ampliar o difícil de financiar, y las tres cosas se leen en documentos, no en una visita. Estas nueve verificaciones están escritas a partir del método, no de la observación de calle.
01
La isla antes que el inmueble
La primera pregunta no es sobre el inmueble: es sobre la isla. El instrumento de ordenación aplicable, la administración insular competente y el régimen de alquiler turístico vigente determinan qué tiene sentido buscar. Un criterio construido en Mallorca no se traslada a Ibiza sin revisarlo.
02
Clasificación del suelo
Pedimos la información urbanística de la parcela antes de hablar del edificio. Es la que dice si hay aprovechamiento, si una ampliación es posible y si la segregación está excluida. Sin ese documento, cualquier conversación sobre obra futura es una conversación sobre una hipótesis.
03
El título de alquiler turístico, si el uso previsto lo exige
Comprobamos si existe título vinculado al inmueble, su número de registro, qué cubre y en qué estado está. Un anuncio que promete rendimiento turístico sin número de registro verificable describe una intención, no un derecho.
04
El reglamento de la comunidad
Estatutos, actas de las últimas juntas, presupuesto y derramas aprobadas o previstas. Es donde se lee qué permite la comunidad — alquiler, obras, accesos — y cuánto cuesta al año vivir allí, antes de asumir ese coste.
05
Correspondencia entre registro, catastro y lo construido
Medimos y contrastamos los tres. Las divergencias son frecuentes en casas con décadas, sobre todo cuando se añadieron después piscina, anexo, garaje o sótano. Todo ello debe estar identificado antes de la oferta, porque no todo tiene la misma solución.
06
Cédula de habitabilidad
Es el documento por el que la administración certifica que la vivienda reúne condiciones de habitabilidad, y tiene plazo de validez. Comprobamos si existe, a qué corresponde y cuándo caduca. Si no existe, establecemos por escrito qué hace falta para obtenerla, cuánto tarda y quién asume el coste.
07
Agua, saneamiento y energía
En una parcela fuera de núcleo urbano, el origen del agua y la autorización de la captación, el tratamiento de aguas residuales y la acometida eléctrica son parte de la viabilidad y del coste. No son detalles técnicos: son condiciones de uso.
08
Protecciones y costa
Comprobamos el deslinde del tramo, las servidumbres que recaen sobre la parcela y cualquier designación de protección ambiental, paisajística o patrimonial. Es lo que separa una obra posible de una obra que no se autoriza.
09
La visita fuera de temporada
Una zona costera en noviembre y la misma zona en agosto difieren en ocupación, accesos, ruido y servicio disponible. Visitamos en ambos momentos cuando el calendario lo permite, y lo decimos cuando no lo permitió.
Las verificaciones de licencias, alquiler turístico, protecciones y costas se apoyan en un marco que cambia y en actos administrativos propios de cada parcela y de cada isla. Se confirman ante la administración competente y en la fecha de la operación, no a partir de esta página.
¿Qué impuesto recae sobre la compra en Baleares?
El tipo aplicable a la transmisión patrimonial lo fija la comunidad autónoma. En las Illes Balears lo fija la propia comunidad, de modo que difiere del de Madrid o Andalucía y puede cambiar sin que cambie la norma estatal. Un porcentaje suelto tomado de otro sitio es, por construcción, correcto para unos lectores e incorrecto para otros.
Por eso aquí no publicamos ningún tipo. Lo confirmamos en la fuente primaria a la fecha de la operación y entregamos el cálculo por escrito, sobre el valor de adquisición del inmueble concreto y con la norma aplicada. La distinción entre segunda mano y obra nueva, que cambia el impuesto y no solo el importe, se trata en la página de España.
¿Comprar en Baleares da derecho a residencia?
No. El visado de residencia para inversores — la llamada golden visa — quedó derogado con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025. No hay vía sustitutiva directa: comprar un inmueble en España dejó de ser, por sí solo, fundamento de autorización de residencia.
Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas en sus propios términos. La compra por extranjeros continúa libre y sin restricción de nacionalidad: lo que cambió es el vínculo entre comprar y residir, no el derecho a comprar. Quien esté planificando con información anterior a 2025 está planificando con reglas que ya no existen.
¿Qué inmuebles tenemos con mandato activo en Baleares?
Los inmuebles con mandato activo en las islas aparecen aquí, enlazados a su ficha.
Una parte de nuestros mandatos no se anuncia. Si busca algo concreto, díganos qué.
Enviar un briefing¿Quién responde por Baleares?
Cada plaza tiene un consultor responsable, con nombre, retrato y página de autor. Es la misma exigencia que aplicamos a los artículos del Diario: sin firma de una persona real, no publicamos.
El consultor responsable de Baleares se publica aquí cuando la ficha esté completa: nombre, retrato, idiomas, años de actividad y página de autor. Mientras tanto, no ponemos un nombre genérico ni un formulario de contacto sin responsable detrás.
Ver el equipoPreguntas frecuentes sobre comprar en Baleares
¿Puede un extranjero comprar en Mallorca, Ibiza o Menorca?
Sí. La compra de inmuebles en España por extranjeros no está restringida por nacionalidad ni exige residencia previa. Se necesita un número de identidad de extranjero (NIE) y, en la práctica, cuenta bancaria en España para liquidar impuestos y cargas. La compra puede hacerse a nombre propio, en copropiedad o a través de sociedad, con consecuencias fiscales distintas según el caso.
¿Las tres islas tienen las mismas reglas?
No. Mallorca, Ibiza y Menorca tienen consell insular propio, con competencias en ordenación del territorio y en turismo, y cada isla tiene sus instrumentos de ordenación y su régimen de alquiler turístico. Lo que es cierto en una isla puede no serlo en la siguiente, y por eso tratamos Baleares como tres mercados y no como uno.
¿Puedo alquilar a turistas el inmueble que compre?
Depende de que exista un título administrativo vinculado a esa vivienda — la estancia turística en vivienda — y de que el reglamento de la comunidad de propietarios no lo prohíba. El régimen es insular y está contingentado: puede no haber título disponible para una zona, con independencia de las cualidades del inmueble. Comprobamos el número de registro en el registro de la administración competente antes de aceptar cualquier previsión de rentabilidad.
¿Comprar en Baleares da derecho a residencia?
No. El visado de residencia para inversores, conocido como golden visa, quedó derogado con efectos desde el 3 de abril de 2025, mediante la Ley Orgánica 1/2025, sin vía sustitutiva directa. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas. La compra por extranjeros continúa libre: lo que terminó es el vínculo entre comprar inmueble y obtener residencia.
¿Puedo construir en una parcela de suelo rústico?
Depende de la clasificación de la parcela y de los parámetros fijados en los instrumentos insulares y municipales, y puede no ser posible. Una parcela grande no es, por sí sola, una parcela edificable, y una casa existente no prueba que pueda ampliarse. Pedimos la información urbanística de la parcela antes de hablar de cualquier proyecto.
¿Cuál es el impuesto de transmisión en Baleares?
El tipo lo fija la comunidad autónoma de las Illes Balears y por eso difiere del de Madrid o Andalucía. Aquí no publicamos ningún porcentaje: lo confirmamos en la fuente primaria a la fecha de la operación y entregamos el cálculo por escrito, sobre el valor de adquisición del inmueble concreto y con la norma aplicada.
¿Existe un impuesto del 100% para compradores de fuera de la Unión Europea?
No. Existe una propuesta, anunciada en enero de 2025 y presentada en el parlamento en mayo de 2025. No se ha debatido en pleno, no tiene fecha de aplicación y no es ley. Ninguna operación está sujeta a ese impuesto. Seguimos la tramitación y fechamos lo que publicamos.
¿Publican el precio por metro cuadrado por isla?
Todavía no. Publicaremos precio por metro cuadrado cuando lo haya observado Rhamos en operaciones reales, por isla y por zona, indicando la fecha de la observación y el método. Una media que junte Mallorca, Ibiza y Menorca describe un mercado que no existe, porque las tres tienen reglas y demanda distintas.
¿Dónde escribimos sobre las zonas de las islas?
Un artículo por zona, con datos propios, es el contenido más difícil de replicar y el que exige presencia local. Queda enlazado desde aquí a medida que se publica.
Las primeras ediciones están en preparación.
Busca en las islas y quiere saber qué permite el expediente
Si está considerando comprar en Mallorca, Ibiza o Menorca, la conversación útil empieza por la isla, el uso previsto y lo que permite la clasificación de la parcela, no por una lista de inmuebles. Una parte de nuestros mandatos en esta plaza no se anuncia; si busca algo concreto, díganos qué.